قدرت خرید مسکن کم شده است/ کاهش تمایل به سرمایه‌گذاری در بخش مسکن

به گزارش اقتصادنگار به نقل از ایسنا، حبیب‌الله طاهرخانی امروز (دوشنبه) در نشست خبری با اشاره به شرایط اقتصادی کشور در یک سال اخیر، اظهار کرد: کشور در این مدت با دو جنگ تحمیلی و ناجوانمردانه مواجه بوده که اقتصاد کشور و از جمله اقتصاد بخش ساختمان و مسکن نیز از پیامدهای آن بی‌تأثیر نبوده است.

معاون مسکن و ساختمان وزیر راه و شهرسازی ادامه داد: طی سال ۱۴۰۳، در صدور پروانه‌های ساختمانی با روندی با شتاب مواجه بودیم و به‌ویژه در بخش پروانه‌های ساختمانی شهری رکورد ۱۱ ساله شکسته شد و تعداد پروانه‌ها به حدود ۵۲۳ هزار واحد مسکونی رسید.

کاهش تمایل به سرمایه‌گذاری در بخش مسکن

طاهرخانی گفت: در سال ۱۴۰۴، تحت تأثیر تحولات رخ‌داده در کشور گرایش به سرمایه‌گذاری در حوزه‌های مختلف از جمله بخش ساختمان و مسکن کاهش یافت. با وجود این، بر اساس آمار رسمی مرکز آمار ایران به‌عنوان مرجع رسمی آمارهای اقتصادی، بخش ساختمان در سال گذشته رشد ۱.۴ درصدی را تجربه کرد.

کاهش سرمایه‌گذاری در ساختمان‌های نوساز 

وی با بیان اینکه سرمایه‌گذاری در ساختمان‌های نوساز کاهش یافته است، تصریح کرد: در مقابل در ساختمان‌های نیمه‌تمام، افزایش قابل‌توجهی با هدف عرضه واحدهای مسکونی رخ داد. این موضوع اتفاق مثبتی بود، زیرا با وجود رشد منفی اقتصاد کلان کشور و نامناسب بودن وضعیت برخی بخش‌های تولیدی بخش ساختمان توانست رشد مثبتی را تجربه کند.

میانگین افزایش قیمت مصالح ساختمانی امسال به بیش از ۱۰۰ درصد رسید

معاون مسکن و ساختمان وزیر راه و شهرسازی با اشاره به تحولات بازار مصالح ساختمانی در ابتدای سال جاری، اظهار کرد: در ابتدای امسال با افزایش قابل‌توجه قیمت بسیاری از نهاده‌های ساختمانی مواجه شدیم و متوسط رشد قیمت این نهاده‌ها به بیش از ۱۰۰ درصد رسید.

وی افزود: این افزایش قیمت زمینه‌ساز تحولات بعدی به‌ویژه رشد قیمت مسکن شد؛ هرچند بخشی از این افزایش قیمت‌ها تعدیل شد اما آثار آن همچنان بر افزایش قیمت مسکن در کشور باقی مانده است.

عرضه گسترده مسکن الزاماً دسترسی مطلوب‌تر ایجاد نمی‌کند

طاهرخانی در ادامه با تأکید بر اینکه مسئله مسکن در ایران فقط به موضوع عرضه مربوط نیست، گفت: افزایش غیر هدفمند عرضه مسکن لزوماً به حل مسئله مسکن منجر نمی‌شود. تجربه سال‌های گذشته به‌ویژه در اواخر دهه ۱۳۸۰ و اوایل دهه ۱۳۹۰ نشان داد که عرضه گسترده مسکن در سطح کشور الزاماً دسترسی مطلوب‌تر شهروندان به مسکن را به دنبال نداشت.

وی ادامه داد: نتیجه بخشی از این سیاست‌ها افزایش تعداد واحدهای خالی و عرضه واحدهایی بود که با متوسط توان اقتصادی خانوارها تناسب نداشتند؛ بنابراین، هر دولتی با هر دیدگاه و رویکردی باید تمرکز خود را بر مسائل اصلی بازار مسکن قرار دهد تا بتواند این بازار را مدیریت کند.

توان مالی مردم برای تامین مسکن کم شده است

معاون مسکن و ساختمان وزیر راه و شهرسازی بیان کرد: یکی از مسائل اصلی حوزه مسکن دشوارتر شدن دسترسی مردم به مسکن به‌ویژه در بیش از یک دهه اخیر، است. اصلی‌ترین دلیل این وضعیت نیز کاهش مستمر درآمد و توان اقتصادی خانوارها برای تأمین مسکن بوده است.

طاهرخانی خاطرنشان کرد: این مسئله در کلان‌شهرها و به‌ویژه پایتخت حادتر است؛ زیرا سیاست‌های آزمایشی نیز نتوانسته‌اند کارکرد خود را به‌خوبی ایفا کنند. همچنین افزایش مهاجرت، عمدتاً با هدف دسترسی به مشاغل خدماتی، نیاز و تقاضای مسکن را در تهران و دیگر کلان‌شهرها افزایش داده است.

ناترازی بین عرضه مسکن و توان دسترسی مردم در پایتخت تشدید شده است

وی در ادامه گفت: در نتیجه این عوامل، ناترازی میان عرضه مسکن و توان دسترسی مردم به مسکن در کلان‌شهرها و پایتخت تشدید شده است.

طاهرخانی با اشاره به دو مسئله اصلی بازار مسکن، یعنی دشوار شدن دسترسی مردم به مسکن و بدمسکنی اظهار کرد: هر دولت، سیاست‌گذار و قانون‌گذار باید برنامه‌ها و اقدامات خود را در جهت کاهش این دو مسئله تنظیم کند.

رشد خانواده‌های کوچک در یک دهه آینده بر بازار مسکن تأثیر می‌گذارد

او افزود: موضوع مهم دیگری که در جامعه در حال وقوع است و در یک دهه آینده بر بازار مسکن تأثیر خواهد گذاشت، رشد خانواده‌های کوچک است. گسترش این نوع خانواده‌ها، هم تحت تأثیر تحولات سبک زندگی و هم ناشی از تغییرات ساختار خانوارهاست. این روند، یکی از واقعیت‌هایی است که باید در برنامه‌ریزی‌های آینده حوزه مسکن مورد توجه قرار گیرد.

تعیین تکلیف پروژه‌های مسکن حمایتی برنامه جدی دولت است

معاون مسکن و ساختمان وزیر راه و شهرسازی ادامه داد: یکی از اصول سیاستی دولت در بخش مسکن انجام تعهدات پیشین به‌ویژه در حوزه مسکن حمایتی است. در گذشته برای حدود ۸۵۰ هزار واحد مسکونی تعهد ایجاد شده بود به این معنا که از حدود ۸۵۰ هزار متقاضی، عمدتاً مبالغی دریافت و اعلام شده بود که تأمین مسکن آن‌ها از طریق روش‌های مختلف به‌ویژه انبوه‌سازی، انجام خواهد شد.

وی تصریح کرد: یکی از چالش‌های اصلی در آغاز فعالیت دولت این بود که بخش قابل‌توجهی از این ۸۵۰ هزار واحد عملاً وارد مرحله اجرا نشده بود. بیش از ۶۰۰ هزار واحد هنوز عملیات اجرایی خود را آغاز نکرده بودند و برخی دیگر نیز با مشکلات مختلف مواجه بودند.

طاهرخانی گفت: حدود ۵۰ درصد این پروژه‌ها فاقد شرایط لازم برای شروع عملیات ساختمانی بودند. برای آغاز عملیات اجرایی تأمین الزامات و مجوزهای ساختمانی ضروری است. همچنین برای اتصال پروژه‌ها به نظام تسهیلات بانکی دریافت پروانه ساختمانی اهمیت دارد. در حالی که بخش قابل‌توجهی از این واحدها هنوز به شبکه تسهیلات بانکی متصل نشده بودند.

وی افزود: در بسیاری از این پروژه‌ها، آورده مردم دریافت شده بود، اما تسهیلات بانکی اختصاص نیافته بود. به همین دلیل برخی پروژه‌ها متوقف بودند یا با پیشرفت بسیار اندکی مواجه شده بودند و فقط تعداد محدودی از پروژه‌ها در مسیر اجرا قرار داشتند.

معاون مسکن و ساختمان وزیر راه و شهرسازی با بیان اینکه وضعیت این پروژه‌ها به‌صورت مستمر از طریق داشبورد مدیریتی رصد می‌شود، اظهار کرد: با توجه به اینکه این واحدها به‌عنوان تعهد دولت و نظام مطرح هستند، تعیین تکلیف و پیشبرد آن‌ها در دستور کار جدی دولت قرار گرفته است و مجموعه اقدامات متعددی برای حل مشکلات و تکمیل این پروژه‌ها آغاز شده است.

واگذاری زمین بدون آماده‌سازی به تأمین مسکن منجر نمی‌شود

طاهرخانی در ادامه استفاده هوشمندانه و هدفمند از سیاست زمین را دومین اصل سیاستی دولت در حوزه مسکن عنوان کرد و گفت: زمین یکی از مهم‌ترین ابزارهای اجرای سیاست مسکن است اما واگذاری زمین بدون آماده‌سازی، تأمین زیرساخت‌ها و ایجاد امکانات و زیربناهای شهری به‌تنهایی به تأمین مسکن منجر نخواهد شد.

وی تأکید کرد: زمین باید به‌گونه‌ای عرضه شود که شهروندان، چه به‌صورت انفرادی و چه در قالب گروه‌های ساخت، پس از تحویل آن امکان آغاز عملیات ساختمانی را داشته باشند. نمی‌توان از مردم با امید و آرزو برای ساخت مسکن، مبالغی دریافت کرد، اما پس از گذشت چند سال عملیات اجرایی را آغاز نکرد یا حتی زمین مورد تعهد را تأمین نکرد، چراکه چنین روندی، جز زیان و ایجاد گرفتاری برای دولت و مردم، دستاوردی نخواهد داشت.

طاهرخانی با تأکید بر ضرورت پرهیز از وعده‌های غیر واقعی به مردم گفت: در چارچوب استفاده از زمین برای پیشبرد سیاست‌های مسکن، دولت با تعهدات بزرگی از جمله اجرای قانون جوانی جمعیت و تعیین تکلیف حدود ۸۵۰ هزار واحد مسکونی مواجه است و باید این تعهدات را به‌صورت عملیاتی دنبال کند.

وی افزود: بخش قابل‌توجهی از اراضی باارزش وزارت راه و شهرسازی، پشتوانه پیشبرد سیاست‌های مسکن است و دولت باید عملکرد خود در استفاده از این ظرفیت را به‌صورت شفاف ارائه کند. صرف بیان اینکه زمین داریم یا می‌توان از زمین برای تأمین مالی و اجرای سیاست‌های مسکن استفاده کرد، کافی نیست بلکه باید مشخص شود چه میزان از اراضی وزارت راه و شهرسازی در این دولت و در دولت‌های گذشته برای پیشبرد سیاست مسکن مورد استفاده قرار گرفته است.

زمین تنها ابزار سیاست مسکن نیست

معاون مسکن و ساختمان وزیر راه و شهرسازی ادامه داد: زمین یکی از اهرم‌های اصلی دولت برای پاسخ به نیاز مسکن به‌ویژه برای زوج‌های جوان و در کلان‌شهرهاست اما زمین تنها ابزار سیاست مسکن نیست. درآمد خانوار، تأمین مالی ساخت، تأمین مالی زیرساخت‌ها و آماده‌سازی اراضی نیز عواملی هستند که باید در کنار زمین مورد توجه قرار گیرند.

نهایتا ۲۰ درصد عرضه مسکن دست دولت است

وی با اشاره به ظرفیت بخش خصوصی در ساخت‌وساز اظهار کرد: یکی از رویکردهای اصلی دولت فراهم کردن بستر مناسب برای فعالیت بخش خصوصی است. در تمام این سال‌ها حتی در برخی مقاطع پس از انقلاب، بخش اصلی عرضه مسکن توسط بخش خصوصی انجام شده و امروز نیز همین بخش سهم عمده‌ای در تولید مسکن دارد.

طاهرخانی افزود: حتی در اوج اجرای طرح‌های حمایتی مسکن دولت نتوانسته است بیش از حدود ۱۰ تا ۲۰ درصد از کل عرضه مسکن را بر عهده بگیرد. بنابراین بخش خصوصی نقش مهمی در بازار مسکن دارد و باید موانع پیش روی این بخش برطرف شود. در شورای عالی مسکن نیز کمیته‌ای برای بررسی این موضوع تشکیل شده است.

ضرورت تنوع در الگوهای تأمین مسکن

معاون مسکن و ساختمان وزیر راه و شهرسازی یکی دیگر از رویکردهای دولت را پذیرش تنوع در الگوهای سکونت عنوان کرد و گفت: نمی‌توان برای کل کشور یک نسخه واحد در حوزه مسکن ارائه کرد. در برخی مناطق مالکیت می‌تواند اهمیت بیشتری داشته باشد در برخی دیگر اجاره‌نشینی راهکار مناسب‌تری است و در بعضی مناطق نیز عرضه مسکن متناسب با الگوی مصرف یا واگذاری زمین می‌تواند مورد استفاده قرار گیرد.

وی ادامه داد: حتی واگذاری زمین در مقیاس بزرگ نیز می‌تواند در برخی مناطق یک راهکار باشد اما نمی‌توان آن را تنها راه‌حل مسکن در کشوری با تنوع گسترده اقلیمی، اجتماعی و سکونتی دانست. بنابراین باید در تأمین مسکن هم تنوع در روش‌ها و هم تنوع در تراکم متناسب با شرایط هر منطقه مورد توجه قرار گیرد.

طاهرخانی تصریح کرد: این الگوها باید بر اساس بررسی‌های محلی عرف هر منطقه و نوع شهرسازی موجود در نقاط مختلف کشور تعیین شوند و از مالکیت تا اجاره و سایر شیوه‌های تأمین مسکن، امکان استفاده از الگوهای متنوع وجود داشته باشد.

تحول در مدیریت صنعت ساختمان

وی با اشاره به وضعیت سنتی صنعت ساختمان در کشور گفت: سنتی بودن بازار مسکن و نبود ورود جدی و حرفه‌ای به تولید و عرضه مسکن اطمینان کافی را از نظر کیفیت صنعت ساختمان به سیاست‌گذار نمی‌دهد. یکی از رویکردهای اساسی دولت ایجاد تحول در مدیریت صنعت ساختمان کشور است.

معاون مسکن و ساختمان وزیر راه و شهرسازی افزود: در مرحله نهایی چارچوبی در حال تدوین است که وظایف، مسئولیت‌ها و پاسخگویی ذی‌نفعان مختلف صنعت ساختمان را مشخص خواهد کرد.

دولت از ورود تصدی‌گرایانه به بخش مسکن خودداری می‌کند 

وی همچنین تأکید کرد: دولت از ورود تصدی‌گرایانه به بخش مسکن خودداری خواهد کرد. در حوزه‌هایی مانند واگذاری زمین انفرادی و گروهی نیز اقدامات عملی انجام شده و بخش قابل‌توجهی از واحدهایی که آغاز عملیات اجرایی آن‌ها در دولت فعلی انجام شده به‌صورت انفرادی یا گروهی و عمدتاً در شهرهای کوچک و متوسط بوده است.

طاهرخانی گفت: قراردادهای انبوه‌سازی در مسکن حمایتی به دلیل هزینه‌هایی که برای دولت و پروژه‌ها ایجاد می‌کند در چارچوب سیاست فعلی دولت قرار ندارد و دولت این رویکرد را دنبال نکرده است.

مسکن باید با رویکرد محلی مدیریت شود

وی با تأکید بر ضرورت توجه به شرایط هر منطقه اظهار کرد: یکی دیگر از اصول مورد توجه دولت محلی‌محوری و اجتناب از ارائه نسخه واحد برای کل کشور است. مسکن یک کالای محلی است و پاسخ آن نیز باید متناسب با شرایط محلی ارائه شود.

معاون مسکن و ساختمان وزیر راه و شهرسازی افزود: در پیشنهادهای مربوط به طرح جامع مسکن نیز این موضوع مورد توجه قرار گرفته است. تمرکززدایی و درگیر کردن ذی‌نفعان بخش عمومی و محلی در حوزه مسکن، یکی از راهکارهای اساسی است که دولت آن را دنبال خواهد کرد.

طاهرخانی در ادامه با اشاره به نقش زمین در سیاست مسکن گفت: زمین از نظر عملکردی مراحل مختلفی دارد. یکی از این مراحل، تأمین زمین جدید شهری از طریق طرح‌های توسعه شهری است که می‌تواند از طریق الحاق اراضی به شهرهای موجود، بازنگری در مکان‌یابی شهرها و شهرک‌های جدید یا تصمیمات کمیسیون ماده ۵ برای تغییر کاربری و تأمین اراضی مورد نیاز انجام شود.

جزئیات واگذاری زمین در بخش‌های مختلف

وی با اشاره به جزئیات واگذاری اراضی در بخش‌های مختلف، گفت: در دو سال اخیر ۹۶ هزار واحد زمین در قالب گروه‌های ساخت به مردم واگذار شده و ۹۴ هزار واحد زمین نیز در حوزه مسکن کارگری و با مشارکت صاحبان صنایع تخصیص یافته است. نزدیک به ۵۰ هزار واحد نیز در قالب طرح مسکن محرومان به بنیاد مسکن انقلاب اسلامی تحویل شده تا در قالب هم‌افزایی میان مجموعه‌های مختلف روند اجرای این واحدها پیش برود.

معاون مسکن و ساختمان وزیر راه و شهرسازی ادامه داد: حدود ۱۲۰ هزار واحد در قانون حمایت از خانواده و جوانی جمعیت واگذار شد. در حوزه روستایی حدود ۳۲ هزار واحد زمین جدید واگذار شده است. همچنین حدود چندین هزار قطعه زمین به ایثارگران واگذار شده است.

زمین زمانی ارزشمند است که قابلیت تبدیل شدن به مسکن را داشته باشد

طاهرخانی با تأکید بر اینکه عملکرد دولت در حوزه واگذاری زمین باید قابل سنجش باشد، اظهار کرد: این اقدامات مجموعه‌ای از واگذاری‌های انجام‌شده در بخش‌های مختلف است و عملکرد دولت در این حوزه نیز باید در مقایسه با دوره‌های قبل و بر اساس تکالیف مشخص ارزیابی شود.

وی تصریح کرد: تکلیف اصلی و قابل سنجش در حوزه سیاست زمین این است که زمین واگذارشده، امکان شروع عملیات ساخت را داشته باشد. صرف ارائه آمار درباره تعداد زمین‌های واگذارشده کافی نیست زمین زمانی ارزشمند است که قابلیت تبدیل شدن به مسکن را داشته باشد.

معاون مسکن و ساختمان وزیر راه و شهرسازی ادامه داد: همچنین واگذاری زمین زمانی ارزشمند است که به جامعه هدف اصابت کند و در نهایت به تأمین مسکن برای همان جامعه هدف منجر شود.

طاهرخانی تأکید کرد: زمین یکی از دارایی‌های مهم عمومی است و باید اطمینان حاصل شود که واگذاری آن در نهایت به بهبود دسترسی مردم به مسکن منجر خواهد شد. بنابراین هر سیاستی در حوزه زمین لزوماً به معنای تحقق هدف سیاست مسکن نیست و باید نتیجه و اثر واقعی آن بر دسترسی مردم به مسکن مورد ارزیابی قرار گیرد.

برنامه دولت برای حمایت از اقشار کم‌درآمد در پرداخت آورده نقدی مسکن

وی با تشریح تدابیر دولت برای حل معضل عدم توانایی اقشار کم‌درآمد در پرداخت آورده نقدی گفت: یکی از گلوگاه‌های اصلی، ناتوانی خانوارهای دهک‌های پایین در تأمین آورده نقدی در مواعد مقرر بود تأخیری که به‌طور مستقیم به طولانی شدن پروژه و اصابت تعدیل و تورم منجر می‌شد. بر همین اساس در این دولت تصمیم بنیادین گرفته شد که دولت در قالب مولدسازی اراضی و املاک مستقیم جایگزین تأمین سهم آورده متقاضیان دهک‌های یک تا چهار شود.

معاون مسکن و ساختمان وزارت راه و شهرسازی در پایان اضافه کرد: بر اساس آخرین گزارش ارائه شده در جلسه پایش مسکن پرداخت این تسهیلات در سراسر کشور کلید خورده و در قالب مبالغ قرض‌الحسنه با بازپرداخت بلندمدت ۱۰ تا ۱۵ ساله پس از تحویل واحد در اختیار متقاضیان قرار می‌گیرد تا فشار مالی از دوش خانوارها برداشته شود. علاوه بر این، سازوکار مالی ویژه‌ای برای پروژه‌های اضطراری از جمله پروژه‌هایی که دچار خلع‌ید، فسخ یا تعویض پیمانکار شدن طراحی و عملیاتی شده است تا این پروژه‌ها نیز بدون معطلی و با سرعت لازم به چرخه اجرا و تکمیل بازگردند.