فسخ بدون دادخواست؛ موجران در مسیر قدرت مطلق؟

به گزارش اقتصادنگار – در سالی که شاخص اجاره‌بهای مسکن در کلان‌شهرها از مرز رشد سالانه ۵۰ درصد عبور کرده و ۳۷ درصد خانوارهای شهری درگیر اجاره‌نشینی‌اند، حالا قانون‌گذار در اقدامی بحث‌برانگیز به مالکان اجازه داده است در شرایطی خاص، قرارداد اجاره را بدون مراجعه به دادگاه فسخ کنند. این میان‌بر قانونی، اگرچه از منظر کاهش بار پرونده‌های حقوقی مفید ارزیابی می‌شود، اما می‌تواند به نقطه‌ی عطفی در تقابل مالک و مستأجر تبدیل شود.در سال ۱۴۰۳، براساس داده‌های رسمی مرکز آمار ایران، بیش از ۸ میلیون خانوار اجاره‌نشین در کشور وجود دارد. از این میان، تنها در تهران، نرخ رشد اجاره‌بها نسبت به سال گذشته به بیش از ۵۵ درصد رسیده است. در چنین شرایطی که تأمین سرپناه به یکی از مهم‌ترین دغدغه‌های اقتصادی و اجتماعی مردم بدل شده، هر تغییری در قوانین حاکم بر اجاره‌نشینی، باید با دقت و حساسیت ویژه‌ای بررسی شود.
طبق مصوبه‌ی تازه، که هنوز مفاد کامل آن به‌صورت عمومی منتشر نشده، مالک می‌تواند در موارد خاصی چون تأخیر طولانی در پرداخت اجاره، یا عدم تخلیه‌ی ملک پس از پایان قرارداد، بدون طرح دعوی حقوقی و صرفاً از طریق ضوابط تعیین‌شده، قرارداد را فسخ کند. این مصوبه اگرچه در ظاهر، روند پیگیری حقوق مالک را تسهیل می‌کند، اما به باور برخی حقوق‌دانان، می‌تواند به دور زدن حقوق مستأجران و افزایش بی‌ثباتی در بازار اجاره منجر شود.
تحلیل اقتصادنگار: آمارهایی که هشدار می‌دهند
۳۷٪ خانوارهای شهری ایران مستأجرند.
۹۵٪ قراردادهای اجاره به‌صورت توافقی و بدون ضمانت اجرایی دقیق بسته می‌شوند.
بیش از ۶۰ هزار پرونده اجاره‌ای در سال ۱۴۰۲ در دستگاه قضا ثبت شده‌اند.
مدت زمان متوسط رسیدگی قضایی به دعاوی اجاره: ۳ تا ۷ ماه.
این ارقام نشان می‌دهد که دستگاه قضا زیر فشار انبوه پرونده‌های ملکی قرار دارد و قانون‌گذار با هدف کاهش این بار، دست به اصلاح ساختار زده است. اما سؤال اصلی اینجاست: آیا میان‌بری که به نفع مالک است، به زیان مستأجر تمام نمی‌شود؟
پایان عدالت قراردادی؟
در تئوری، فسخ بدون دادخواست، ابزار کارآمدی برای مقابله با مستأجران متخلف است. اما در عمل، در بازاری که نرخ اجاره تابع هیچ نظام کنترلی یا نظارت عمومی نیست، ممکن است همین ابزار به سلاحی برای حذف مستأجران کم‌درآمد بدل شود.
اگر این قانون بدون شفاف‌سازی دقیق و حمایت‌های مکمل برای مستأجران اجرا شود، می‌تواند به شتاب مهاجرت معکوس به حاشیه شهرها، افزایش بی‌خانمانی، و حتی بروز تنش‌های اجتماعی منجر شود. آن‌چه امروز به عنوان راه‌حل معرفی می‌شود، ممکن است فردا، خود صورت مسئله‌ای بزرگ‌تر شود.به هر روی پیشنهاد می شود
دولت و مجلس، اگر بنا دارند چنین ابزارهای قانونی را به‌کار گیرند، باید در کنار آن، سامانه‌ی ثبت اجباری قراردادهای اجاره، صندوق حمایت از مستأجران و مسیر میانجی‌گری خارج از دادگاه را فعال کنند. در غیر این صورت، موجران مسلح به ابزار قانون و مستأجران بدون چتر حمایت، وارد نبردی نابرابر خواهند شد.