به گزارش اقتصادنگار -در فضایی از التهاب مزمن بازار اجاره و ناامیدی بخش عمدهای از خانوارهای مستأجر نسبت به امکان دسترسی به مسکن امن و پایدار، سخنان اخیر داوود بیگینژاد، نایب رئیس اول اتحادیه املاک، درباره حق شکایت مستأجران از اجارهبهای مازاد بر نرخ مصوب، نویدبخش تغییراتی جدی در رابطه مالک و مستأجر است؛ تغییری که بیش از آنکه از جنس سیاستگذاری اقتصادی باشد، ابعاد حقوقی و اجتماعی دارد و میتواند تعادل از دسترفته در یکی از ملتهبترین بازارهای ایران را تا اندازهای بازگرداند.
اجرای مصوبات شورای عالی مسکن؛ از توصیه تا الزام حقوقی
در سالهای گذشته، مصوبات شورای عالی مسکن – بهویژه درباره سقف مجاز افزایش اجارهبها – عمدتاً در حد توصیههای غیراجرایی باقی مانده بودند. اما اکنون، بیگینژاد صراحتاً از تبدیل این مصوبات به «مبنای حقوقی قابل شکایت» سخن میگوید. بر اساس این اظهارات، چنانچه مالکی برخلاف مصوبات، اجارهبهایی بیش از سقف مصوب دریافت کند، مستأجر میتواند ظرف مدت پنج سال، اقدام به طرح شکایت و مطالبه وجوه اضافه پرداختی بههمراه خسارات نماید.
این تحول، در صورت اجرای دقیق، میتواند نسبت جدیدی میان امنیت حقوقی مستأجران و اختیارات مالکین در بازار اجاره تعریف کند. برخلاف تصور رایج، این سیاست نه در جهت تضعیف حقوق مالکیت، بلکه در راستای شفافسازی مناسبات اقتصادی و تقویت چارچوبهای قانونی بازار اجاره است.
ابعاد اقتصادی و روانی این تصمیم
مهمترین اثر این سیاست، ایجاد بازدارندگی روانی برای مالکان در مواجهه با مستأجران است. وقتی امکان پیگیری قانونی تا پنج سال پس از امضای قرارداد وجود داشته باشد، مالکان در دریافت اجارهبهای خارج از چارچوب مصوب، با ریسک حقوقی بالایی مواجه خواهند بود. به بیان دیگر، قانون برای نخستین بار دست مستأجران را برای اقدام معکوس باز کرده و این خود موجب ایجاد نوعی «وزنه تعادل روانی» در مذاکرات بازار اجاره خواهد شد.
از منظر اقتصاد رفتاری، همین احساس توانمندی حقوقی، میتواند موقعیت چانهزنی مستأجران را بهبود بخشد؛ بهویژه در کلانشهرها که بهدلیل فقر مسکن اجارهای و نبود سامانه شفاف قراردادهای اجاره، مستأجران معمولاً فاقد ابزارهای دفاع از خود در برابر فشار موجر هستند.
آیا ضمانت اجرایی وجود دارد؟
در شرایط فعلی، یکی از اصلیترین موانع تحقق چنین حقوقی، نبود سامانههای شفاف و اجرایی برای ثبت و نظارت بر قراردادهای اجاره است. هرچند سامانه “املاک و اسکان” و کد رهگیری گامی مهم در این مسیر تلقی میشود، اما درصد بالایی از قراردادهای اجاره هنوز خارج از این سامانه بهصورت سنتی تنظیم میشوند.
بنابراین، پرسش اساسی آن است که تا چه میزان امکان شناسایی و اثبات اجارهبهای غیرقانونی در آینده وجود خواهد داشت؟ پاسخ به این سؤال در گرو اصلاحات زیرساختی، الزام قانونی ثبت رسمی قراردادها، و فرهنگسازی گسترده میان مشاوران املاک، مالکان و مستأجران است.
نقش نظام بانکی و افق بازار مسکن
بیگینژاد در بخش دیگری از اظهاراتش، ضمن تأکید بر نبود «تقاضای انباشته» در بازار مسکن، به ناکارآمدی نظام بانکی در ارائه تسهیلات مسکن نیز اشاره کرده است. واقعیت آن است که حتی اگر سیاستهای کنترل اجارهبها بهدرستی اجرا شود، در صورت عدم حل بحران عرضه و فقدان برنامه مؤثر برای تولید انبوه مسکن، صرفاً با فشردهسازی فشار در یک بخش، شاهد گسیختگی در بخشهای دیگر خواهیم بود.
تا زمانی که بانکها بهدلیل نرخهای سود بالا، عدم تخصیص هدفمند منابع و ضعف در مدیریت ریسک، ناتوان از تأمین مالی پروژههای مسکن باشند، هیچ سیاستی در حوزه اجاره نمیتواند به تنهایی کارساز باشد. همچنین مادامی که دولت نتواند سرمایههای بازارهای موازی – بهویژه ارز و طلا – را به سمت ساختوساز هدایت کند، بازار مسکن همچنان با کمبود مزمن عرضه دستبهگریبان خواهد بود.
چشمانداز ۱۴۰۴؛ رکود تورمی با طعم اجاره؟
پیشبینی نایب رئیس اتحادیه املاک مبنی بر «عدم جهش خاص» در بازار مسکن، نشانهای از ورود تدریجی بازار به وضعیت رکود تورمی است. در این حالت، قیمتها بهدلیل تورم ساختاری بالا میماند یا رشد میکند، اما حجم معاملات و ساختوساز کاهش مییابد. این پدیده، مستأجران را در تنگنای مضاعفی قرار میدهد: نه توان خرید دارند و نه قدرت چانهزنی برای تمدید قرارداد با نرخهای قابلقبول.
از این منظر، حق شکایت پنجساله علیه اجارههای غیرقانونی، میتواند تنها یکی از حلقههای زنجیرهی گستردهتر سیاستگذاری در حوزه مسکن باشد؛ زنجیرهای که حلقات آن باید شامل اصلاحات مالیاتی (مالیات بر خانههای خالی و لوکس)، تسهیلات ارزانقیمت ساختوساز، و توسعه مسکن اجتماعی باشد.
به هر روی اعطای فرصت پنجساله به مستأجران برای شکایت از موجرانی که اجارهبهایی بیش از نرخ مصوب مطالبه کردهاند، اقدامی مهم در جهت بازآفرینی عدالت در بازار اجاره است؛ بازاری که طی یک دهه گذشته، به میدان نابرابر قدرت و منابع بدل شده بود. اما موفقیت این سیاست، مشروط به اجرای دقیق، شفافیت قراردادها، اصلاحات نهادی و عزم هماهنگ قوای سهگانه برای مهار بحران مزمن مسکن است.
اگر دولت بتواند همزمان با این تحول حقوقی، برنامهای منسجم برای تولید هدفمند مسکن و اصلاح نظام تسهیلات ارائه دهد، میتوان امیدوار بود که در افق ۱۴۰۴، مستأجران ایرانی نه با دلهره تمدید قرارداد، بلکه با امنیت، شفافیت و تعادل به استقبال تابستان آینده بروند.
