بازار اجاره در سال ۱۴۰۴؛ قانون جدید و تغییرات بنیادی حقوق مستاجر و مالک

اقتصادنگار – سال ۱۴۰۴ با تغییرات مهم قانونی در حوزه اجاره مسکن آغاز شد؛ تغییراتی که هدف اصلی آنها ایجاد تعادل بین حقوق موجر و مستاجر و جلوگیری از بروز تنش‌های حقوقی و اقتصادی در بازار اجاره است. با افزایش محسوس قیمت مسکن و گرایش خانوارها به اجاره‌نشینی، قوانین جدید، چارچوب روشنی برای تنظیم قراردادها و حفظ منافع طرفین فراهم کرده است.
ضرورت آگاهی از قوانین اجاره:
با توجه به اینکه بسیاری از شهروندان توان خرید خانه را ندارند، اجاره مسکن به یک راهکار اصلی تبدیل شده است. در این شرایط، قرارداد اجاره معتبر و قانونی که حقوق موجر و مستاجر را شفاف مشخص کند، اهمیت حیاتی دارد. قوانین موجر و مستاجر مصوب ۱۳۷۶، با اصلاحات جدید سال ۱۴۰۴، علاوه بر تعیین تکالیف و حقوق طرفین، سازوکارهایی برای تمدید قرارداد، تعیین اجاره‌بها و حل اختلاف فراهم کرده است.
حقوق و تکالیف طرفین قرارداد:
مستاجر: موظف به پرداخت به‌موقع اجاره‌بها و استفاده صحیح از ملک است. همچنین مستاجر حق دارد از ملک بدون مزاحمت و در شرایط مناسب استفاده کند و بدون دلیل موجه نمی‌توان او را تخلیه کرد.
مالک: موظف به تحویل ملک در شرایط مناسب، نگهداری و انجام تعمیرات اساسی، از جمله سیستم گرمایشی، برقی و لوله‌کشی است. مالک نمی‌تواند بدون توافق مستاجر، اجاره‌بها را به صورت یک‌جانبه افزایش دهد.
تمدید قرارداد و اطلاع‌رسانی:
قانون جدید مستاجران را ملزم کرده است حداقل دو ماه قبل از پایان قرارداد، تمایل خود به تمدید اجاره را به مالک اطلاع دهند. همچنین، در تعیین افزایش اجاره‌بها، شورای شهر یا وزارت راه و شهرسازی نرخ مجاز افزایش را با توجه به تورم و شاخص‌های اقتصادی تعیین می‌کنند. این افزایش حتما باید با توافق طرفین انجام شود و هیچگونه تصمیم یک‌جانبه از سوی مالک پذیرفته نیست.
نحوه تعیین اجاره‌بها:
در شهرهایی که نرخ تورم سالانه بیش از ۳۰ درصد است، شورای عالی مسکن موظف است حداکثر میزان افزایش اجاره را بر اساس نرخ تورم و شرایط اقتصادی استان بین ۵۰ تا ۱۰۰ درصد تعیین کند. برای واحدهایی که در سال قبل از انعقاد قرارداد، کد رهگیری نداشته‌اند، سقف اجاره‌بها معادل ارزش اجاری مندرج در قانون مالیات‌های مستقیم یا ۱۰ درصد بیشتر از آن خواهد بود؛ هرکدام بیشتر باشد.
پرداخت و تخلف در اجاره:
موعد پرداخت اجاره‌بها در قرارداد مشخص می‌شود و مستاجر موظف است آن را رعایت کند. در صورت تأخیر، مالک می‌تواند تا ۱۰ روز پس از موعد مقرر، موضوع را به دفترخانه تنظیم سند اجاره گزارش دهد. در این صورت اجرائیه برای مستاجر صادر می‌شود که شامل درخواست تخلیه یا وصول اجاره‌بها است؛ اما با پرداخت اجاره‌بها، اجرائیه متوقف می‌شود.
سازوکار حل اختلاف:
در صورت بروز اختلاف، مستاجر و مالک می‌توانند به مراجع قضائی یا هیئت‌های حل اختلاف مراجعه کنند. این مراجع نقش مهمی در کاهش دعاوی و تنش‌های حقوقی بین طرفین ایفا می‌کنند و باعث شفافیت در روابط اجاره می‌شوند.
چشم‌انداز بازار اجاره:
قوانین جدید سال ۱۴۰۴ با هدف کاهش فشار اقتصادی بر مستاجران و حمایت از حقوق مالکین، سازوکاری برای تعادل بازار ایجاد کرده است. ثبت قراردادها در سامانه املاک و مستغلات، کنترل افزایش اجاره‌بها و تعیین تکالیف شفاف، می‌تواند به کاهش اختلافات و شفافیت بیشتر بازار کمک کند. این قوانین، ضمن حمایت از مستاجران، تضمینی برای حفظ حقوق موجرین فراهم می‌کنند و به توازن بلندمدت در بازار اجاره مسکن کمک خواهند کرد.