اجاره پنج‌ساله با بازگشت پول مستأجران/  نسخه تازه حمایت از خانوارهای کم‌درآمد روی میز رفت

به گزارش اقتصاد نگار، بحران استطاعت مسکن و افزایش سهم اجاره‌بها در هزینه‌های خانوار، ضرورت بازنگری در شیوه‌های حمایت از مستأجران را بیش از گذشته آشکار کرده است. در شرایطی که بخش قابل‌توجهی از درآمد خانوارهای کم‌درآمد صرف تأمین سرپناه می‌شود، پیشنهاد تازه‌ای در چارچوب طرح جامع مسکن مطرح شده که تلاش می‌کند حمایت اجاره‌ای را به ابزاری برای تشکیل پس‌انداز خانوار تبدیل کند.
بر اساس این الگو که محمود اولاد، مجری طرح جامع مسکن، جزئیاتی از آن را تشریح کرده است، خانوارهای مشمول به‌جای دریافت واحد مسکونی با دو سال سکونت رایگان، برای مدت پنج سال اجاره پرداخت خواهند کرد؛ با این تفاوت که مبالغ دریافت‌شده در حساب یا صندوقی مشخص ذخیره می‌شود و در پایان دوره به مستأجر بازمی‌گردد.
این پیشنهاد در قالب برنامه «نردبان مسکن» و با تمرکز بر دهک‌های اول و دوم درآمدی و خانوارهای تازه‌تشکیل‌شده مطرح شده است؛ گروه‌هایی که بیش از سایر اقشار با محدودیت درآمد، دشواری تأمین ودیعه و فشار هزینه‌های اجاره مواجه هستند.
تغییر رویکرد در حمایت از مستأجران
منطق اصلی این پیشنهاد، فاصله گرفتن از حمایت‌های کوتاه‌مدت و حرکت به سمت الگویی است که علاوه بر تأمین سرپناه، امکان شکل‌گیری یک پشتوانه مالی برای خانوار را فراهم کند.
در این مدل، مستأجر طی پنج سال از واحد مسکونی استفاده می‌کند و اجاره‌بهای تعیین‌شده را می‌پردازد، اما وجوه دریافتی به‌جای مصرف کامل در هزینه‌های جاری، در سازوکاری مشخص نگهداری می‌شود تا پس از پایان دوره در اختیار خانوار قرار گیرد.
با این حال، تفاوت مهمی میان پرداخت اجاره و ایجاد پس‌انداز وجود دارد. موفقیت چنین برنامه‌ای به این بستگی دارد که پول ذخیره‌شده در طول پنج سال از ارزش اقتصادی خود محافظت کند و مستأجر در پایان دوره بتواند با آن بخشی از نیازهای اساسی خود، از جمله تأمین ودیعه یا ورود به بازار مسکن را پوشش دهد.
توسعه‌گران محلی جایگزین نسخه واحد کشوری می‌شوند
یکی از ویژگی‌های برنامه نردبان مسکن، تکیه بر ظرفیت‌های محلی برای طراحی و اجرای پروژه‌هاست. بر اساس توضیحات ارائه‌شده، قرار نیست یک الگوی ثابت برای تمام شهرها و مناطق کشور در نظر گرفته شود.
در این چارچوب، توسعه‌گران محلی با همکاری شهرداری‌ها، خیریه‌ها، سازمان‌های مردم‌نهاد و بخش خصوصی، متناسب با شرایط اقتصادی و اجتماعی هر منطقه طرح‌های اجرایی خود را پیشنهاد می‌کنند.
پس از بررسی و تصویب دستگاه‌های مرتبط، امکان اجرای این برنامه فراهم خواهد شد و وزارت راه و شهرسازی بیشتر بر نقش نظارتی، پایش و تسهیل‌گری تمرکز می‌کند.
استفاده از ظرفیت صندوق‌های بورسی نیز به‌عنوان یکی از مسیرهای احتمالی تأمین مالی مطرح شده است؛ موضوعی که در صورت طراحی درست می‌تواند زمینه مشارکت سرمایه‌های غیردولتی در تأمین مسکن اقشار کم‌درآمد را فراهم کند.
تجربه آمریکا چه درسی برای بازار اجاره ایران دارد؟
ایده پیوند دادن حمایت اجاره‌ای با پس‌انداز خانوار، در برخی کشورها نیز سابقه دارد. یکی از نمونه‌های شناخته‌شده، برنامه خودکفایی خانواده در آمریکا با عنوان Family Self-Sufficiency است که از سال ۱۹۹۰ با هدف تقویت استقلال اقتصادی خانوارهای برخوردار از حمایت مسکن اجرا شده است.
در این برنامه، با افزایش درآمد شغلی خانوار، سهم آن از اجاره نیز ممکن است افزایش پیدا کند؛ اما بخشی معادل افزایش واجد شرایط اجاره در حسابی به نام خانوار ذخیره می‌شود. شرکت‌کنندگان در صورت تکمیل تعهدات تعیین‌شده، معمولاً طی یک دوره پنج‌ساله، می‌توانند موجودی این حساب را دریافت کنند.
البته این الگو با پیشنهاد مطرح‌شده در ایران یکسان نیست. در تجربه آمریکا، تمام اجاره پرداختی به خانوار بازگردانده نمی‌شود، بلکه بخشی از افزایش اجاره ناشی از رشد درآمد شغلی به حساب پس‌انداز منتقل می‌شود.
نتایج ارزیابی این برنامه در سال ۲۰۲۳ نشان داد حدود ۶۰ درصد شرکت‌کنندگان موفق به تشکیل پس‌انداز شدند و میانگین موجودی دریافتی افرادی که برنامه را با موفقیت به پایان رساندند، به ۱۰ هزار و ۸۰۳ دلار رسید.

با وجود این، بررسی‌های مستقل نشان داد افزایش پس‌انداز لزوماً به بهبود معنادار اشتغال، درآمد و شاخص‌های اصلی رفاه مالی منجر نشده است. بخشی از شرکت‌کنندگان نیز به دلیل تکمیل نکردن تعهدات برنامه، امکان دریافت موجودی حساب خود را پیدا نکردند.
این تجربه نشان می‌دهد حمایت مسکن زمانی می‌تواند به توانمندسازی اقتصادی منجر شود که در کنار تأمین سرپناه، برنامه مشخصی برای اشتغال، افزایش درآمد و ارتقای مهارت خانوار وجود داشته باشد.
چالش بزرگ طرح پنج‌ساله؛ پول مستأجران چگونه از تورم در امان می‌ماند؟
مهم‌ترین مسئله در اجرای پیشنهاد جدید، نحوه حفظ ارزش مبالغی است که قرار است پس از پنج سال به مستأجران بازگردانده شود.
برای روشن شدن موضوع، فرض کنیم یک خانوار ماهانه پنج میلیون تومان اجاره پرداخت کند. مجموع پرداختی این خانوار در یک دوره ۶۰ماهه به ۳۰۰ میلیون تومان خواهد رسید.
اما اگر این مبالغ بدون سود و سازوکار جبران تورم ذخیره شوند، ارزش واقعی آنها در پایان دوره به‌شدت کاهش خواهد یافت. برای نمونه، با فرض تورم ثابت سالانه ۳۰ درصد، ارزش واقعی ۳۰۰ میلیون تومان در پایان پنج سال، با محاسبه بر مبنای قدرت خرید ابتدای دوره، حدود ۸۱ میلیون تومان خواهد بود.
به بیان دیگر، بازگرداندن مبلغ اسمی پرداختی، الزاماً به معنای بازگرداندن ارزش اقتصادی آن نیست. بنابراین باید مشخص شود وجوه مستأجران در چه بستری سرمایه‌گذاری یا نگهداری می‌شود، چه نهادی مسئول حفظ ارزش آن است و در صورت بروز زیان یا ناتوانی صندوق در ایفای تعهدات، چه تضمینی برای بازپرداخت وجود خواهد داشت.
سه پیش‌شرط برای اجرای برنامه در افق ۱۲ساله
محمود اولاد در تشریح مبانی طرح جامع مسکن اعلام کرده است که این برنامه برای یک افق زمانی ۱۰ تا ۱۲ساله تدوین می‌شود و تحقق اهداف آن به سه عامل اساسی وابسته است: ثبات اقتصادی، رشد مثبت اقتصادی و تثبیت حقوق مالکیت.
این سه مؤلفه برای برنامه‌ای که قرار است منابع مالی خانوارها را در یک دوره پنج‌ساله مدیریت کند، اهمیت ویژه‌ای دارند. بدون ثبات اقتصادی، امکان پیش‌بینی هزینه‌ها و حفظ ارزش منابع دشوار می‌شود و در نبود رشد اقتصادی نیز تأمین مالی پایدار پروژه‌های مسکن و افزایش درآمد خانوارها با محدودیت مواجه خواهد شد.
آزمون اصلی، حمایت واقعی یا بازگشت پولی با قدرت خرید کمتر؟
پیشنهاد اجاره منصفانه پنج‌ساله می‌تواند مسیر تازه‌ای برای حمایت از مستأجران کم‌درآمد ایجاد کند، اما موفقیت آن صرفاً با تعداد واحدهای واگذارشده یا حجم مبالغ ذخیره‌شده سنجیده نمی‌شود.
تعیین سقف اجاره متناسب با درآمد خانوار، شفافیت در مدیریت منابع، تضمین حقوق مستأجران، سازوکار تعدیل مبالغ با تورم و مشخص بودن مسئولیت نهادهای مشارکت‌کننده، از الزامات اجرای این طرح است.
همچنین باید روشن شود خانوارهایی که در طول پنج سال با کاهش درآمد، بیکاری یا مشکلات اقتصادی مواجه می‌شوند، چه شرایطی برای ادامه حضور در برنامه خواهند داشت و آیا امکان برداشت زودتر از موعد یا انتقال امتیاز پس‌انداز برای آنها وجود دارد.
در نهایت، مهم‌ترین معیار موفقیت این الگو آن است که مستأجر پس از پنج سال، نه‌تنها یک دوره سکونت نسبتاً باثبات را تجربه کرده باشد، بلکه با سرمایه‌ای دارای ارزش واقعی از برنامه خارج شود. در غیر این صورت، ممکن است طرحی که با هدف توانمندسازی خانوارهای کم‌درآمد طراحی شده، به بازپرداخت مبالغی منجر شود که قدرت خرید آنها در فاصله پنج‌ساله به میزان قابل‌توجهی کاهش یافته است.