پیش بینی بازار مسکن در ۱۴۰۴ / قیمت دلاری مسکن در تهران

بازار مسکن در رکود می‌ماند؟*

بازار مسکن در ایران همواره یکی از پُربحث‌ترین حوزه‌های اقتصادی بوده است؛ بازاری که در بزنگاه‌های مختلف سیاسی و اقتصادی، دستخوش تغییراتی عمده شده و به دلیل ماهیت خاص خود، معمولا با تاخیر نسبت به سایر بازارها واکنش نشان داده است. البته آگاهی فعالان اقتصادی نسبت به تاخیر واکنش بازار مسکن منجر شد در سال‌های گذشته بعد از جهش های ارزی به سرعت در سمت خرید مسکن فعال شوند و این فاصله زمانی تحولات سایر بازارها با بازار مسکن به حداقل برسد. به طور کل در سال‌های گذشته، این بازار فراز و نشیب‌های قابل توجهی را تجربه کرده است؛ از دوره‌های جهش ناگهانی قیمت و تبدیل شدن به یک کالای کاملا سرمایه‌ای، تا رکود معاملات و کاهش توان خرید مصرف‌کنندگان.

در شرایط فعلی، پس از یک دوره طولانی رشد قیمت‌ها، بازار مسکن وارد فاز رکودی شده است و داده‌های اقتصادی نشان می‌دهند که این وضعیت احتمالا در سال ۱۴۰۴ نیز ادامه خواهد داشت. یکی از نکات کلیدی در تحلیل روندهای پیش‌رو، عقب ماندن قیمت مسکن از رشد نرخ ارز است که می‌تواند موجب کاهش جذابیت این بازار برای سرمایه‌گذاران شود. اما آیا این روند تداوم خواهد داشت؟ آیا بازار مسکن دوباره به فاز صعودی بازمی‌گردد یا رکود ادامه خواهد یافت؟

دوران اول ریاست‌جمهوری ترامپ، رکود معاملات و دوری از دارایی‌های غیرمنقول

بررسی روند بازار مسکن در سال‌های گذشته نشان می‌دهد که این بازار همیشه همگام با سایر بازارهای دارایی حرکت نکرده است. در دوره نخست ریاست‌جمهوری دونالد ترامپ، برخلاف سایر بازارها مانند ارز، طلا و حتی بورس، بازار مسکن دچار رکود معاملاتی نسبی شد و رشد قیمت هم در این بازار تا حدی کمتر از سایر دارایی‌ها بود.

علت اصلی این رکود، ترس از وقوع درگیری نظامی و افزایش تنش‌های بین‌المللی بود. بسیاری از سرمایه‌گذاران در آن دوران، به‌جای خرید دارایی‌های غیرمنقول مانند مسکن، به سمت دارایی‌های نقدشونده‌تر مانند ارز، طلا و سهام حرکت کردند. از سوی دیگر، عدم اطمینان به آینده اقتصادی و سیاسی کشور موجب شد که خرید و فروش ملک کاهش یابد و بسیاری از افراد به حالت انتظار و نظاره‌گری روی آورند.

اگرچه قیمت مسکن در این دوره همچنان رشد کرد، اما میزان رشد آن نسبت به سایر بازارها کمتر بود. داده‌های مربوط به بازدهی بازارهای مختلف نشان می‌دهد که در این بازه زمانی، مسکن کم‌بازده‌ترین دارایی‌ بود، درحالی‌که بازارهایی مانند ارز و طلا، جهش‌های بزرگ‌تری را تجربه کردند.

سال‌های پس از ترامپ، جهش قیمت و رونق نسبی بازار مسکن

با شکست ترامپ در انتخابات ۲۰۲۰ و تغییر فضای سیاسی، بازار مسکن از حالت رکود خارج شد و رشد قابل‌توجهی را تجربه کرد. در این دوره، همزمان با کاهش انتظار بیشتر شدن تنش‌های نظامی، امید به احیای برجام، افزایش تورم و کاهش ارزش پول ملی، تقاضا برای خرید مسکن به‌عنوان یک دارایی امن افزایش یافت.

به طوری که طی سال‌های ۱۴۰۰ و ۱۴۰۱ حجم معاملات در بازار مسکن افزایش یافت و بازار یک وضعیت نسبتا با رونق را تجربه کرد. همچنین طی دوره ریاست جمهوری بایدن بازار مسکن، بازار برنده بود و طی ۴ سال بازدهی دلاری بیش از ۵۰ درصدی داد. یعنی طی این مدت ۵۰ درصد بیشتر از دلار رشد کرد که عملکردی بی‌نظیر بین بازارهای دارایی ایران بود.

یکی دیگر از عوامل کلیدی در رشد قیمت‌ها در این دوره، کاهش عرضه مسکن بود. کاهش ساخت‌وساز و تاخیر در پروژه‌های انبوه‌سازی که از سال ۹۳ آغاز شده بود در سال‌های ۱۴۰۱ و ۱۴۰۲ اوج گرفت و عرضه مسکن نوساز در پایتخت به کف ۲۰ ساله خود، یعنی کمترین میزان از اوایل دهه ۸۰ رسید.

کاهش عرضه آپارتمان نوساز در کنار افزایش بی حد و حصر قیمت این نوع آپارتمان‌ها، به همراه افت شدید قدرت خرید خانوارها منجر شد فرآیند کوچ به ساختمان‌های قدیمی‌ساز شدت بگیرد. به طوری که طبق آمارهای بانک مرکزی در حالی در اواخر سال ۹۵ سهم آپارتمان‌های تازه‌ساز با عمر کمتر از ۵ سال از معاملات مسکن تهران ۵۴ درصد بود و سهم آپارتمان‌های قدیمی‌ساز با عمر بیش از ۲۰ سال تنها ۹ درصد بود که این عدد در اوایل ۱۴۰۳ به تنها ۲۵ درصد برای آپارتمان‌های تازه‌ساز و ۲۴ درصد برای ساختمان‌های قدیمی‌ساز رسیده بود. چیزی که نشان از کوچ گسترده خریداران مسکن به سمت خانه‌های قدیمی‌تر دارد.

با این وجود، رشد قیمت‌ها باعث شد که قدرت خرید مصرف‌کنندگان کاهش پیدا کند و از سال ۱۴۰۲ به بعد، حجم معاملات مسکن به‌شدت افت کرد. این افت معاملات، یکی از نشانه‌های ورود بازار به فاز رکودی بود که تا به امروز ادامه داشته است. البته این رکود در بخش عمده‌ای از این دوران با تورم همراه بوده است تا بتوان نام آن را رکود تورمی گذاشت.

چشم‌انداز بازار مسکن در سال ۱۴۰۴

داده‌های بازار نشان می‌دهند که پس از یک دوره جهش شدید قیمت‌ها، بازار مسکن در سال ۱۴۰۴ نیز احتمالا همچنان در وضعیت رکودی باقی خواهد ماند. رشد بی‌رویه قیمت‌ها در سال‌های گذشته، باعث شده که قدرت خرید متقاضیان مصرفی به‌شدت کاهش یابد و تقریبا به صفر برسد. همچنین تقاضای سرمایه‌ای به دلایل گوناگون مثل رشد بیش از حد قیمت دلاری، افزایش بی‌سابقه نسبت قیمت به اجاره (P/R) و نگرانی از افزایش تنش‌های نظامی منطقه‌ای فعلا از سمت خرید عقب‌نشینی کرده است تا در نتیجه، حجم معاملات نیز افت بسیار شدیدی را تجربه کند.

یکی دیگر از مهم‌ترین عواملی که این رکود را تشدید می‌کند، افزایش نرخ بهره و همچنین بی‌معنی شدن مبلغ وام‌های مسکن است. با توجه به سیاست‌های بانک مرکزی، افزایش نرخ بهره در سال‌های اخیر باعث شده که جذابیت سرمایه‌گذاری در بازار مسکن کاهش پیدا کند. در بین بازارهای دارایی ایران، تنها بازار مسکن است که چسبندگی قیمتی بالایی دارد و قیمت اسمی معمولا کاهش پیدا نمی‌کند. چیزی که باعث می‌شود مسکن رقیبی برای بازار سپرده‌های بانکی و اوراق دولتی باشد. بازاری که اکنون نرخ سود تضمین شده در آن تا ۳۵ درصد هم رسیده است و همین عامل منجر شده برخی از سرمایه‌گذاران بالقوه بازار مسکن ترجیح بدهند فعلا دارایی‌های خود را در صندوق‌های درآمد ثابت یا به صورت سپرده‌های بانکی نگه دارند تا با افزایشی قابل قبول در دوران رکود نسبی بازار مسکن بتوانند قدرت خرید خود را افزایش دهند.

از جهتی دیگر مبلغ وام مسکن متناسب با رشد قیمت ملک افزایش نیافته است. به طوری که در اوج دوران بالا بودن قدرت خرید وام مسکن یعنی در سال‌های ۹۴ و ۹۵ می‌شد با وام مسکن ۳۳ متر آپارتمان در تهران خریداری کرد ولی قدرت خرید وام در شرایط کنونی به حدود یک چهارم این عدد یعنی تقریبا تنها ۸ متر مربع رسیده است.

سرعت رشد قیمت مسکن کمتر از رشد دلار خواهد بود؟

یکی از نکات کلیدی در پیش‌بینی بازار مسکن در سال ۱۴۰۴، مقایسه رشد قیمت مسکن با رشد نرخ ارز است. بررسی‌های تاریخی نشان داده که در برخی دوره‌ها، قیمت مسکن حتی بیشتر از نرخ دلار رشد کرده است، اما در بعضی دوره‌ها نیز، این رشد کندتر شده و از نرخ دلار جا مانده است.

طی سال‌های گذشته با رکود رکود نسبی در معاملات مسکن، شتاب رشد قیمت ملک بیشتر از دلار بوده است و تا نیمه اول ۱۴۰۳ قیمت دلاری هر متر مربع مسکن در تهران به حدود ۱۵۰۰ دلار رسیده است که بیشترین مقدار از ابتدای دهه ۹۰ محسوب می‌شود. هر چند از شهریورماه دیگر نهادهای آماری گزارش‌های قیمتی بازار مسکن پایتخت را منتشر نمی‌کنند ولی برخی برآوردها نشان می‌دهد که در شرایط کنونی متوسط قیمت هر متر مربع مسکن در تهران حدود ۱۰۰ میلیون تومان است که این عدد با نرخ ارز بالای ۸۰ هزار تومان نشان از افت قیمت دلاری مسکن دارد.

البته به طور کل بازار مسکن با یک تاخیری نسبت به بازار ارز واکنش نشان می‌دهد ولی با توجه به افزایش مجدد تنش‌ها در سطح منطقه و ریاست جمهوری ترامپ و ایجاد فرض اولیه افزایش فشارها بر ایران، به نظر می‌رسد بازار مسکن فعلا از ارز و دلار عقب‌تر بماند.

عوامل خارجی و تاثیر انتخابات ۲۰۲۴ آمریکا بر بازار مسکن

یکی از سوال های کلیدی که در مورد آینده بازار مسکن مطرح است، تاثیر انتخابات ریاست‌جمهوری آمریکا در سال ۲۰۲۴ بر وضعیت اقتصادی ایران است. داده‌های تاریخی نشان داده که در دوران ریاست‌جمهوری ترامپ، مسکن به دلیل افزایش تنش‌های بین‌المللی، رشد کمتری نسبت به سایر دارایی‌ها داشته است. حال با پیروزی مجدد ترامپ، احتمال افزایش تحریم‌ها و فشار اقتصادی وجود دارد که می‌تواند سرمایه‌گذاران را به ورود جدی به بازاری غیر منقول مثل مسکن مردد نگه دارد. در چنین سناریویی، احتمال دارد که بار دیگر سرمایه‌گذاران به‌جای خرید مسکن، به سمت دارایی‌های نقدشونده‌تر مانند ارز و طلا حرکت کنند، همان‌طور که در دوران اول ترامپ اتفاق افتاد.

اما در همین حال هر دو طرف آمریکایی و ایرانی مستقیم و غیرمستقیم ابراز تمایل برای مذاکره و رفع تحریم‌ها کرده‌اند. اتفاقی که هر چند ممکن است سخت محقق شود یا حتی مذاکرات فرسایشی شود، ولی در صورت وقوع می‌توان انتظار داشت که اقبال نسبی درباره بازار مسکن ایجاد شود و مسکن بتواند بخشی از عقب‌ ماندگی خود نسبت به نرخ ارز را جبران کرده و از نظر تعداد معاملات هم وضعیت بازار اندکی از این رکود شدید فاصله بگیرد.

جمع‌بندی و نتیجه‌گیری

بررسی روندهای گذشته و داده‌های اقتصادی نشان می‌دهد که بازار مسکن در سال ۱۴۰۴ احتمالا همچنان در وضعیت رکودی باقی خواهد ماند. قدرت خرید مصرف‌کنندگان کاهش یافته، سرمایه‌گذاران رغبت چندانی به بازار مسکن ندارند و در نتیجه معاملات در سطح پایین قرار گرفته است.

در چنین شرایطی، رشد قیمت مسکن احتمالا کمتر از نرخ رشد دلار خواهد بود، به این معنا که هرچند قیمت‌ها افزایش خواهند یافت، اما میزان این افزایش در مقایسه با بازار ارز و سایر دارایی‌ها کمتر خواهد بود.

با در نظر گرفتن این عوامل، سال ۱۴۰۴ برای فعالان بازار مسکن سالی با تصمیم های سخت خواهد بود. از یک سو، مسکن دیگر مانند گذشته بازدهی‌های نجومی نخواهد داشت و از سوی دیگر، احتمالا فرصت‌هایی برای خرید در برخی مناطق با قیمت‌های منطقی‌تر فراهم خواهد شد. اما به نظر می‌رسد که بازار، حداقل تا پایان این سال، وارد فاز رونق جدی نخواهد شد و رکود نسبی معاملات همچنان ادامه خواهد داشت.

* گزارش تحلیلی مزبور در جدیدترین شماره (۳) ماهنامه «اقتصادنگار» در پایان اسفند ۱۴۰۳ منتشر شده است.