استراحت تابستانه در بازار مسکن؛ رکود خرید، ثبات اجاره

به گزارش اقتصادنگار – بازار مسکن ایران در تابستان ۱۴۰۳ وارد یک فاز کم‌تحرک اما قابل تامل شده است؛ فازی که نه از جنس رکود عمیق سال‌های ۹۲ یا ۹۴، بلکه از جنس وقفه‌ای موقت در میانه‌ی یک سیکل بلندمدت تورمی است. برآیند داده‌ها و رفتار بازیگران بازار نشان می‌دهد که همزمان با کاهش تقاضای خرید، سمت عرضه در بخش اجاره تقویت شده و این دو نیروی متضاد، تابستانی نسبتاً آرام را برای بازار مسکن رقم زده‌اند.
فشار ریسک‌های سیاسی بر معاملات
ریسک‌های منطقه‌ای که از بهار امسال با آغاز تنش نظامی ۱۲روزه بین ایران و رژیم صهیونیستی به اوج رسید، یکی از مهم‌ترین عوامل افت ناگهانی تقاضا برای خرید مسکن بوده است. خریداران مصرفی و حتی سرمایه‌گذاران سنتی بازار ملک، در شرایطی که نااطمینانی‌های سیاسی تشدید شده، ترجیح داده‌اند تصمیم‌گیری را به تعویق بیندازند. همین وقفه در طرف تقاضا باعث شده در برخی مناطق تهران، قیمت‌های پیشنهادی فروش بین ۵ تا ۸.۵ درصد نسبت به فروردین کاهش یابد.
مهاجرت معکوس و اثر بر بازار اجاره
در سمت دیگر، تغییرات جمعیتی و مهاجرت معکوس اتباع خارجی از ایران – به‌ویژه پس از سخت‌تر شدن شرایط معیشتی و افزایش نظارت‌ها – اثر معناداری بر بازار اجاره داشته است. بسیاری از واحدهای استیجاری که پیش‌تر در اختیار مهاجران بوده، حالا با نرخ‌هایی نزدیک به سال گذشته مجدداً عرضه شده‌اند. افزایش این نوع عرضه موجب شده نرخ رشد اجاره‌بها در برخی مناطق پرتقاضای تهران و شهرهای مرزی به سطح نزدیک به صفر برسد؛ اتفاقی نادر در سال‌های اخیر که نشانه‌ای از اشباع نسبی بازار است.
فقدان تقاضای مؤثر در خرید
از منظر بنیادی، بازار مسکن همچنان با یک گپ تاریخی میان قیمت و توان خرید خانوار مواجه است. در غیاب وام‌های کارآمد و افزایش واقعی دستمزدها، بازگشت رونق به بخش خرید و فروش به تأخیر افتاده است. تجربه دهه‌های اخیر نشان داده که تنها زمانی که قیمت مسکن برای سه تا چهار سال متوالی افزایش نیابد، امکان نزدیک شدن تدریجی تقاضای مصرفی به سطح قیمت‌ها فراهم می‌شود. اما در اقتصاد تورمی ایران، چنین وقفه‌ای کم‌پیشینه است و همین موضوع، آینده تقاضا را در هاله‌ای از تردید قرار می‌دهد.
رکود ساخت‌وساز و خطر کمبود عرضه در افق ۱۴۰۵
در شرایطی که بازار اجاره به دلیل مهاجرت معکوس فعلاً از فشار تقاضا کاسته شده، نباید از رکود جدی در بخش ساخت‌وساز غافل شد. آمار پروانه‌های ساختمانی صادره در سال ۱۴۰۲ نشان‌دهنده کاهش محسوس تمایل سازندگان برای ورود به پروژه‌های جدید است. اگر این روند در سال ۱۴۰۳ نیز ادامه یابد، بازار مسکن در سال‌های ۱۴۰۴ و ۱۴۰۵ با کمبود عرضه تازه روبه‌رو خواهد شد؛ وضعیتی که در نهایت می‌تواند فشار مجددی بر قیمت‌ها وارد کند.
بازار مسکن در تابستان ۱۴۰۳ در وضعیتی متعادل اما شکننده قرار دارد. کاهش تقاضای خرید، ثبات نسبی در اجاره‌بها و تعادل لحظه‌ای میان عرضه و تقاضا، شرایطی را فراهم کرده که می‌توان آن را «استراحت تابستانه» این بازار نامید. اما در چشم‌انداز بلندمدت، مادامی‌که ساخت‌وساز در رکود است، تورم عمومی پابرجاست و سیاست حمایتی مشخصی برای تحریک تقاضای مصرفی وجود ندارد، امکان جهش دوباره قیمت‌ها در افق دو سال آینده دور از ذهن نیست.