اقتصادنگار – بازار مسکن ایران به مرحلهای رسیده که دیگر واژه «رکود» نمیتواند گویای وضعیتش باشد؛ آنچه امروز در حوزه ساختوساز و معاملات ملکی دیده میشود، چیزی فراتر از رکود معمول است: توقف کامل فعالیت. این ایستایی، محصول مستقیم نااطمینانیهای سیاسی، شوکهای ژئوپلیتیکی و ناتوانی ساختاری اقتصاد داخلی است که اعتماد را از بازیگران بازار سلب کرده و انگیزه سرمایهگذاری را فرو نشانده است.
در حالیکه بازار مسکن در سالهای اخیر با رکودهای مزمن دستوپنجه نرم میکرد، امروز تحتتأثیر جنگ اخیر در منطقه، تحریمها، و بیثباتیهای مالی و ارزی، به نقطه انجماد رسیده است. دیگر نه خریداری برای واحدهای مسکونی باقی مانده و نه سرمایهگذاری که بخواهد وارد فرآیند ساختوساز شود. این وضعیت نه فقط آینده مسکن، بلکه چشمانداز اشتغال، تولید و رشد اقتصادی را هم با چالش مواجه کرده است.
از رکود به توقف: صنعت ساختمان در کُما
حجت عزیزی، عضو هیأت مدیره انجمن انبوهسازان استان تهران، وضعیت فعلی را به صراحت «توقف» توصیف میکند:
«در دوران رکود، هرچند معاملات کم است، اما وجود دارد؛ اکنون اما حتی آن هم نیست. بازار به مرحله قفلشدگی رسیده است.»
او تأکید میکند: امنیت اقتصادی، مهمترین مؤلفه برای سرمایهگذاری در مسکن است. اما در شرایط کنونی، سایه بیثباتی سیاسی، افزایش هزینهها، افت قدرت خرید و ترس از آینده، مؤلفههای اطمینان را حذف کردهاند. به گفته وی، حتی با وجود مشوقهایی که شهرداریها در دوران جنگ برای سازندگان در نظر گرفتهاند، فضای تصمیمگیری همچنان مهآلود و پرریسک است.
با این حال، عزیزی معتقد است: فرصتهای پنهانی در دل این بحران نهفته است؛ اگر سرنوشت جنگ و تحولات سیاسی منطقه در ماههای آینده روشن شود، بازار به سرعت واکنش مثبت نشان خواهد داد. او به سرمایهگذاران توصیه میکند از هماکنون برای خرید زمین، دریافت مجوز و مشارکت در ساخت اقدام کنند، چرا که برندگان آینده، امروز وارد شدهاند.
تغییر الگوی تقاضا؛ ناتوانی عرضه در پاسخگویی
حسین رجبی، بازرس انجمن انبوهسازان تهران نیز از زاویهای دیگر به رکود نگاه میکند. او با اشاره به افت شدید قیمت مسکن در برخی مناطق شمال تهران، آن را نشانهای از فقدان تقاضای موثر میداند. در شرایطی که تورم فزاینده و نوسانات ارزی هزینه ساخت را بالا برده، بخش مصرفی بازار به شدت کوچک شده و خانوارها صرفاً به دنبال واحدهای کوچک و اقساطی هستند؛ اما عرضه همچنان با الگوی سنتی و نامتناسب ادامه دارد.
رجبی تأکید میکند: پروژههای حمایتی دولت نظیر نهضت ملی مسکن دیگر جذابیتی برای انبوهسازان ندارد؛ تأخیرهای مکرر، بدهیهای معوق، و تغییر مکرر مشخصات فنی واحدها باعث شدهاند که بخش خصوصی با تردید و بیاعتمادی کامل نسبت به این طرحها مواجه شود.
بحران در سیاستگذاری؛ نبود نگاه بلندمدت
حسن محتشم، دیگر عضو هیئت مدیره انجمن انبوهسازان تهران، به صراحت از ناکامی سیاستهای وزارت راه و شهرسازی انتقاد میکند. او معتقد است که نهتنها سامانههای ثبتنام و تخصیص پروژهها شفاف نیستند، بلکه حتی قراردادهای طرحهای حمایتی با واقعیت اقتصادی کشور همخوانی ندارند.
به گفته وی «در شرایطی که تورم بالاست، قیمتگذاری دستوری و نامشخص بودن زمان تحویل واحدها، تنها باعث فرار سرمایهگذاران شده است.»
محتشم هشدار میدهد: اگر دولت بهجای حمایت واقعی، صرفاً به بروکراسی و شعار متکی بماند، نهتنها بازار مسکن، بلکه کل اقتصاد درگیر تبعات آن خواهد شد. به باور او، سرمایهگذار تا زمانی که امنیت سیاسی و بازگشت سرمایه تضمین نشده باشد، وارد پروژههای سنگین نمیشود.
بازار بدون افق، سرمایهگذاری بدون جسارت
در ادامه حسین عبد تبریزی، اقتصاددان و استاد دانشگاه با اشاره به کاهش شدید انگیزه سرمایهگذاری در بازار مسکن میگوید: «در شرایط فعلی، خانوارها و سرمایهگذاران با یکدیگر در عدم تمایل برای ورود به بازار مسکن همصدا شدهاند. چراکه مسکن، کالایی است با نیاز مالی سنگین، بازدهی بلندمدت و نقدشوندگی پایین؛ و این دقیقاً همان ویژگیهایی است که در یک اقتصاد با ریسک بالا، به نقطه ضعف تبدیل میشوند.»
وی با تأکید بر اینکه نااطمینانی سیاسی یکی از عوامل جدی مؤثر بر رکود است، میافزاید: «ترس از جنگ، تصویب مالیاتهای جدید، سرکوبهای دستوری قیمت یا ابهام نسبت به آینده اقتصادی کشور، همه باعث شدهاند تقاضای مصرفی و سرمایهای برای مسکن همزمان کاهش یابد.»
رکود مزمن، اثر پنهان نااطمینانی نهادی
به گفته عبدهتبریزی، در کشورهای در حال توسعه، ضعف نظام مالی و شکنندگی حقوق مالکیت، اثر نااطمینانی را تشدید میکند. او معتقد است در چنین فضایی، «رکود مسکن نهفقط اقتصادی، بلکه نهادی و ساختاری است و برخلاف بازارهای شفافتر مثل بورس، اطلاعات دقیق و بهروزی از این رکود به دست سیاستگذار نمیرسد.»
وی هشدار میدهد: «نبود دادههای رسمی و روزآمد درباره معاملات، باعث میشود تصمیمگیران عمق رکود را درک نکنند. در حالیکه این رکود، آثار خود را در اشتغال، صنایع پاییندستی، قدرت خرید خانوارها و حتی امید اجتماعی بهوضوح نشان داده است.»
تخفیف، تضمین نقدشوندگی نیست
این استاد دانشگاه با اشاره به پدیده «تقاضای معلق» میگوید: «در شرایطی که ریسک کشور بالا میرود، نهفقط خریداران بلکه فروشندگان هم از بازار عقب میکشند. این یعنی قفلشدن معاملات. حتی با تخفیفهای سنگین هم کسی حاضر به خرید نیست، زیرا تصمیمگیری در فضای مبهم، به تعویق میافتد.»
او این رکود را نه زودگذر، بلکه فرسایشی و بلندمدت میداند: «انتظار داریم این رکود ماهها، یا حتی یکیدو سال ادامه پیدا کند. اما باید توجه داشت که این بهمعنای کاهش دائمی ارزش دارایی نیست.»
هشدار به سرمایهگذاران هیجانی
عبدهتبریزی به سرمایهگذاران ملکی هشدار میدهد که در کف بازار، تصمیمهای هیجانی نگیرند: «مسکن ماهیتاً دارایی بلندمدت است و شتابزدگی در فروش، مخصوصاً در شرایط روانی رکود، معمولاً منجر به زیان میشود. صندوقهای سرمایهگذاری در حوزه مسکن نیز باید با دید بلندمدت اداره شوند و دارندگان آنها از فروش شتابزده پرهیز کنند.»
رکود، محصول بیثباتی است؛ نه صرفاً کمبود نقدینگی
به هر حال به نظر می رسد رکود در بازار مسکن، بیش از آنکه ناشی از نبود منابع مالی یا ضعف تقاضا باشد، محصول مستقیم بیثباتیهای سیاسی و نبود چشمانداز روشن برای آینده کشور است. او راه نجات را در اصلاح سیاستگذاری، ایجاد اعتماد نهادی، تثبیت فضای اقتصادی و افزایش شفافیت میداند. در غیر اینصورت، رکود مزمن صنعت ساختمان ادامه خواهد داشت و آثار آن، نهتنها در قیمتها، بلکه در آیندهی توسعه کشور نیز منعکس خواهد شد.
