نااطمینانی، قفل تازه بر درهای بازار مسکن

اقتصادنگار – بازار مسکن ایران، روزهایی را پشت سر می‌گذارد که نه نشانی از موج‌های کوتاه‌مدت رونق در آن دیده می‌شود و نه حتی امید به بازگشت الگوهای قدیمی نوسان. این‌بار، رکود نه صرفاً نتیجه‌ی کمبود تقاضا یا افزایش قیمت، بلکه محصول ترکیب پیچیده‌ای از بی‌ثباتی اقتصادی، ریسک‌های سیاسی و سایه‌ی سنگین نااطمینانی بر تصمیم‌گیری‌های سرمایه‌ای است؛ وضعیتی که به گفته کارشناسان، هم مصرف‌کنندگان نهایی و هم سرمایه‌گذاران ملکی را به یک اندازه از میدان خارج کرده است.
رکودی که شغل‌ها را خاموش کرد
در ادبیات اقتصادی، بازار مسکن تنها یک حوزه‌ی معاملاتی نیست؛ زنجیره‌ای است که بیش از صد صنعت و رسته‌ی شغلی را به حرکت درمی‌آورد. اما امروز، این چرخ‌دنده بزرگ به کندی می‌چرخد. دیگر خبری از چرخه‌ی «رکود–رونق–رکود» که سال‌ها الگوی بازار بود، نیست. به‌جای آن، یک رکود عمیق و ممتد شکل گرفته که اثرش را بر اشتغال کارگران ساختمانی، کارگاه‌های تولید مصالح و حتی بازار خدمات مهندسی بر جا گذاشته است.
مسکن؛ کالایی که از تورم جا ماند
در پنج تا شش سال اخیر، اقتصاد ایران تورم‌های سالانه ۳۰ تا ۵۰ درصدی را تجربه کرده است. با این حال، بازار مسکن برخلاف بسیاری از کالاها، هم‌گام با این نرخ‌ها رشد نکرده و حتی در برخی مناطق، کاهش قیمت را به چشم دیده است. این پارادوکس نشان می‌دهد که مسکن، علی‌رغم ماهیت سرمایه‌ای‌اش، به دلیل نااطمینانی‌های عمیق، از مسیر طبیعی رشد قیمتی فاصله گرفته است.
نگاه فعالان بازار؛ سرمایه‌گذاری محدود و هدفمند
حسن محتشم، عضو هیات رئیسه انجمن انبوه‌سازان، می‌گوید: سرمایه‌گذاری در ساخت‌وساز به شدت آسیب دیده، اما پروژه‌هایی که متراژ کوچک یا بازآفرینی بافت فرسوده را هدف بگیرند، همچنان با استقبال نسبی مواجه می‌شوند. به باور او، تمرکز سرمایه باید بر مناطقی باشد که بازده اقتصادی بالاتری دارند، به‌ویژه کلان‌شهرها و محلات برخوردار، جایی که تقاضای پنهان همچنان فعال است.
تحلیل عبده‌تبریزی؛ چرا نااطمینانی همه را از میدان بیرون می‌راند؟
حسین عبده‌تبریزی، اقتصاددان و استاد دانشگاه، مسکن را سرمایه‌ای بلندمدت، کم‌نقدشونده و سرمایه‌بر می‌داند که در شرایط بی‌ثباتی سیاسی، جذابیتش برای خانوار و سرمایه‌گذار هر دو کاهش می‌یابد. او می‌گوید: ترس از آینده، نگرانی از مداخلات قیمتی دولت، شایعات درباره مالیات‌های تازه، و ابهام نسبت به ثبات اقتصاد، به کاهش همزمان تقاضای مصرفی و سرمایه‌ای انجامیده است.
به گفته او، این نوع رکود، به‌ویژه در اقتصادهای در حال توسعه با نظام مالی شکننده و حقوق مالکیت ناپایدار، به شکل مزمن و فرسایشی بروز می‌کند. نتیجه، ظهور «تقاضای معلق» است؛ معاملاتی که هیچ‌گاه نهایی نمی‌شوند و چرخه تولید و عرضه را در وضعیت قفل‌شده نگاه می‌دارند.
ضعف داده‌ها، خطای سیاست‌گذاری
عبده‌تبریزی یادآور می‌شود که بر خلاف بازار سرمایه که داده‌های روزانه دارد، در بازار مسکن آمارهای رسمی و به‌روز وجود ندارد. این کمبود اطلاعات، عمق رکود را از دید سیاست‌گذار پنهان می‌کند، اما اثرات آن در واقعیت اقتصاد خانوار و صنایع وابسته، کاملاً مشهود است.
هشدار به صندوق‌های سرمایه‌گذاری مسکن
او توصیه می‌کند صندوق‌های سرمایه‌گذاری مسکن که هنوز در ایران محدود هستند، باید با منطق بلندمدت عمل کنند. فروش‌های شتاب‌زده و تصمیمات هیجانی می‌تواند زیان‌های ماندگار ایجاد کند. سرمایه‌گذاران این صندوق‌ها بهتر است دوره سرمایه‌گذاری خود را طولانی‌تر ببینند و از واکنش‌های مقطعی به نوسانات اجتناب کنند.
افق کوتاه‌مدت؛ رکود ماندگار
با ترکیب بی‌ثباتی اقتصادی، ریسک سیاسی و ضعف سیاست‌گذاری، چشم‌انداز کوتاه‌مدت بازار مسکن همچنان تیره است. بدون بسته‌های حمایتی هدفمند، اصلاحات در نظام اعتباری و افزایش شفافیت آماری، نمی‌توان انتظار داشت که این بخش به‌سرعت از رکود خارج شود. در غیر این صورت، پیامدهای این ایستایی نه تنها در بخش ساختمان، بلکه در کل اقتصاد ملی رسوب خواهد کرد.