مسکن ۱۴۰۴؛ تنگنای عرضه، توفان تقاضا

به گزارش اقتصادنگار – در نخستین ماه‌های سال ۱۴۰۴، بازار مسکن ایران شاهد دوگانگی آشکاری است: از یک سو رشد قیمت‌ها در کلان‌شهرها ادامه دارد و از سوی دیگر، افت شدید سرمایه‌گذاری در پروژه‌های جدید ساختمانی، آینده این بازار را با ابهام‌های جدی مواجه کرده است. داده‌های مرکز آمار ایران نشان می‌دهد که شاخص قیمت مسکن در تهران در اسفند ۱۴۰۳ نسبت به مدت مشابه سال قبل ۴۷ درصد افزایش یافته و متوسط قیمت هر متر مربع واحد مسکونی در پایتخت به ۶۳ میلیون تومان رسیده است.
تقاضای انباشته و عقب‌نشینی سازندگان
فرید صابری، کارشناس اقتصاد مسکن  ، در گفت‌وگو با «اقتصادنگار» می‌گوید:«ما در حال حاضر با یک تقاضای انباشته دست‌کم ۴ ساله روبرو هستیم. در دهه ۹۰ تا اوایل دهه ۱۴۰۰، ساخت‌وساز به شدت کاهش پیدا کرد و این باعث شده امروز حتی تقاضای مصرفی واقعی، پاسخی از سمت عرضه دریافت نکند.»
او تاکید می‌کند که با توجه به هزینه‌های بالای ساخت، نبود حمایت‌های موثر مالیاتی و بانکی، و کاهش قدرت خرید خانوارها، بسیاری از سازندگان کوچک و متوسط از بازار خارج شده‌اند.
غیبت سیاست‌گذار؛ انفعال در برابر بحران
نرگس محتشمی، پژوهشگر ارشد اقتصاد شهری، معتقد است سیاست‌گذار نه تنها در مواجهه با بحران مسکن منفعل عمل کرده، بلکه با سیاست‌های ناپایدار در حوزه‌های زمین، تسهیلات و مالیات، ناخواسته به تعمیق بحران کمک کرده است:
«طرح‌هایی نظیر نهضت ملی مسکن به دلیل عدم تأمین منابع مالی پایدار و ضعف در مدیریت پروژه‌ها، نتوانستند حتی بخشی از تقاضا را جذب کنند. از سوی دیگر، بازار اجاره هم به شدت تحت فشار است و در سال گذشته با رشد میانگین ۵۶ درصدی نرخ اجاره در تهران روبرو بودیم.»
سقوط ساخت‌وساز؛ خطر ریزش عرضه
بر اساس آمارهای وزارت راه و شهرسازی، در سال ۱۴۰۳ تعداد پروانه‌های ساختمانی صادرشده در کشور نسبت به سال قبل ۲۶ درصد کاهش داشته است. این کاهش، نشانه‌ای از خروج گسترده فعالان این حوزه از بازار و ناتوانی سیاست‌های فعلی در تحریک سرمایه‌گذاری است.
وحید رحیمی، فعال حوزه ساخت‌وساز، در این‌باره می‌گوید:«با این قیمت‌های مصالح، افزایش دستمزدها، مالیات‌های گوناگون و نوسانات شدید نرخ ارز، ورود به پروژه‌های جدید صرفه اقتصادی ندارد. بسیاری از همکاران من پروژه‌ها را متوقف کرده یا به سمت فعالیت‌های غیرساختمانی رفته‌اند.»
پیش‌بینی ۱۴۰۵: ادامه التهاب یا ورود به رکود؟
اقتصاددانان معتقدند در صورت ادامه روند فعلی و نبود اصلاحات جدی در نظام تأمین مالی مسکن، نرخ رشد قیمت در سال ۱۴۰۵ نیز بالا خواهد بود. برخی برآوردها حکایت از آن دارد که اگر نرخ تورم عمومی بالای ۳۰ درصد باقی بماند و رشد ساخت‌وساز کمتر از ۱۰ درصد باشد، متوسط قیمت مسکن در تهران تا پایان سال ۱۴۰۵ می‌تواند به بیش از ۸۰ میلیون تومان به ازای هر متر مربع برسد.
بازار مسکن در ۱۴۰۴، تصویری از یک ناهماهنگی عمیق میان عرضه و تقاضاست. تقاضای فشرده، کاهش انگیزه برای ساخت، عدم مداخله مؤثر دولت و نااطمینانی‌های اقتصاد کلان، همه‌ و همه دست‌ به‌ دست داده‌اند تا مسکن نه تنها یک کالای مصرفی، بلکه به یک کالای لوکس و دور از دسترس تبدیل شود. اصلاح این روند، مستلزم بازنگری اساسی در سیاست‌گذاری‌های فعلی، ارائه مشوق‌های ساخت، کنترل سوداگری و حمایت هدفمند از تقاضای مصرفی است؛ امری که تا امروز نشانه‌ای جدی از آن در چشم‌انداز اقتصاد ایران دیده نمی‌شود.