بازار مسکن در فروردین ۱۴۰۴؛ بازگشت به سنت، عبور از هیجان سیاست؟

اقتصادنگار – در نخستین ماه سال ۱۴۰۴، در حالی‌که فضای عمومی اقتصاد ایران زیر سایه مذاکرات ایران و آمریکا شکل گرفته، بازار مسکن بار دیگر نشان داد که همچنان بر مدار «رفتار سنتی» خود حرکت می‌کند و نه بر مبنای واکنش‌های هیجانی به تحولات سیاسی.
در فروردین‌ماه، متوسط قیمت پیشنهادی آپارتمان‌های مسکونی در تهران به سطح ۱۰۲ میلیون تومان در هر مترمربع رسید که حاکی از رشد ماهانه ۲.۷ درصدی است؛ رشدی که در مقایسه با تورم عمومی ۵ درصدی، در واقع به معنای «افت آهنگ افزایش قیمت» محسوب می‌شود. این در حالی است که تنها یک ماه قبل، یعنی در اسفند ۱۴۰۳، بازار مسکن با ثبت بازدهی ۵.۱ درصدی، پرشتاب‌ترین رشد ماهانه خود در طول سال گذشته را تجربه کرده بود.
بازاری ساکت در ماه سیاست؛ کم‌نوسان‌ترین بازار فروردین
مقایسه تحولات چهار بازار اصلی کشور—مسکن، بورس، دلار و سکه—در فروردین‌ماه نشان می‌دهد، بازار مسکن کم‌نوسان‌ترین عملکرد را از خود نشان داده است. در حالی که بورس ۱۳.۵ درصد رشد کرد، قیمت دلار افتی ۱۶ درصدی را ثبت نمود و بازار سکه نیز با سقوط ۲۴ درصدی مواجه شد، بازار مسکن تنها با ۲.۷ درصد رشد قیمت، رفتاری آرام و محتاط از خود نشان داد.
این تفاوت عمده را می‌توان در دو عامل بنیادین جست‌وجو کرد: نخست، «الگوی رفتاری سنتی فروردین» که هر ساله با رکود عرضه و تقاضا همراه است؛ و دوم، «تعلیق تصمیمات» ناشی از انتظار فعالان بازار برای روشن‌تر شدن سرنوشت مذاکرات هسته‌ای.
تقابل سنت و سیاست؛ چرا مسکن واکنش نداد؟
در شرایطی که بازارهای رقیب با نوسانات شدید و واکنش‌های قیمتی فوری به اخبار مذاکرات واکنش نشان دادند، بازار مسکن رفتار معکوس را در پیش گرفت. نه از هجوم سرمایه‌گذاران برای خرید خبری بود و نه عرضه‌کنندگان برای فروش عجله‌ای نشان دادند. این واکنش، به‌وضوح برخاسته از سنت تاریخی بازار ملک در ایران است که همواره در فروردین‌ماه وارد فاز «انتظار و رصد» می‌شود.
تحقیقات میدانی نیز این گزاره را تقویت می‌کند: مشاوران املاک می‌گویند تعداد فایل‌های فروش به‌شدت کاهش یافته و اکثر مالکان در حالت «تبدیل دارایی» یا تعویق تصمیم قرار دارند. از طرف دیگر، تقاضا نیز عمدتاً مصرفی و حداقلی بوده و سرمایه‌گذاران با چرخش نگاه به بازارهای پُرریسک‌تر، فعلاً از خرید کنار کشیده‌اند.
چشم‌انداز اردیبهشت؛ بیداری یا تعمیق رکود؟
با توجه به رفتار تاریخی بازار و همچنین روایت واسطه‌ها، انتظار می‌رود که بازار مسکن از نیمه دوم اردیبهشت وارد فاز تازه‌ای شود. اما این فاز لزوماً به معنای رونق نخواهد بود. در صورت دستیابی به توافق سیاسی، تحلیلگران بر این باورند که موتور تورمی بازار مسکن خاموش خواهد شد و قیمت‌ها وارد دوره‌ای از ثبات یا حتی افت خواهند شد. چنین چشم‌اندازی، به‌ویژه برای تقاضای سرمایه‌ای، بازدارنده عمل می‌کند و تداوم رکود معاملاتی را تا پایان سال محتمل می‌سازد.
تورم نقطه‌ای؛ همچنان بالا اما در حال افت
تورم نقطه‌ای مسکن—یعنی نرخ رشد قیمت در فروردین ۱۴۰۴ نسبت به فروردین ۱۴۰۳—حدود ۲۵ درصد اعلام شده است. هرچند این رقم در مقایسه با نرخ‌های سال‌های گذشته بالا محسوب می‌شود، اما به‌وضوح روندی کاهشی در پیش گرفته است. تداوم این روند به معنای بازگشت تدریجی بازار به تعادل و دوری از نوسانات افسارگسیخته خواهد بود.
به هر روی  بازار مسکن در فروردین ۱۴۰۴ بار دیگر ثابت کرد که بازاری «درون‌زا» است؛ بازاری که بیش از آنکه به متغیرهای برون‌زای سیاسی واکنش نشان دهد، به تقویم رفتاری سنتی و انتظارات بلندمدت پاسخ می‌دهد. عبور آرام از ماه مذاکرات، بدون نوسان‌های شدید، نشان داد که مسکن در حال طی کردن مسیر متفاوتی نسبت به دیگر بازارهاست—مسیر احتیاط، انتظار و تعادل.