رمزگشایی از فرمول اجاره‌بها در سال ۱۴۰۴ | چرا بازار اجاره در هاله‌ای از ابهام فرو رفته است؟

به گزارش اقتصادنگار – با نزدیک شدن به فصل جابه‌جایی مستأجران، بازار اجاره مسکن بار دیگر به صدر اخبار بازگشته است. اما برخلاف سال‌های گذشته، آنچه این روزها بیش از هر چیز به چشم می‌آید، سکوت سنگین و بعضاً سؤال‌برانگیز مشاوران املاک در برابر پرسش ساده مستأجران و موجران است: «فرمول اجاره‌بها امسال چیست؟»
در ظاهر، سیاست‌گذار مسکن با کنار گذاشتن فرمول‌های دستوری و درصدهای سراسری، در پی آن است که قیمت‌گذاری اجاره را به سطوح استانی و محلی واگذار کند. اما در عمل، نتیجه این تصمیم، افزایش سردرگمی و کاهش شفافیت در یکی از مهم‌ترین معاملات خانوارهای ایرانی بوده است.
پایان نسخه دستوری؛ آغاز ابهام منطقه‌ای
در سال‌های گذشته، تعیین سقف افزایش اجاره‌بها (مثلاً ۲۵ درصد) به صورت سراسری و دستوری، هرچند ناکارآمد، اما حداقلی از چارچوب ذهنی برای طرفین قرارداد ایجاد می‌کرد. اما در سال ۱۴۰۴، با تصمیم دولت مبنی بر واگذاری تعیین سقف مجاز افزایش اجاره‌بها به «شورای مسکن استان‌ها»، عملاً دیگر هیچ عدد واحدی برای استناد در سطح کشور وجود ندارد.
در چنین فضایی، موجر و مستأجر ناگزیر به رجوع به مشاوران املاک می‌شوند. اما برخلاف انتظار، بسیاری از فعالان این صنف، یا پاسخ دقیقی ارائه نمی‌دهند، یا با عباراتی مبهم همچون «هنوز چیزی اعلام نشده» و «باید ببینیم بازار چه می‌گوید» از پاسخ طفره می‌روند.
چرا مشاوران املاک از دادن اطلاعات طفره می‌روند؟
از نگاه «اقتصادنگار»، این طفره‌روی چند دلیل کلیدی دارد:نبود مصوبه صریح و لازم‌الاجرا: وقتی عدد و دستور روشنی برای اجرای یک سقف وجود ندارد، مشاور املاک هم مسئولیتی برای اقناع طرفین احساس نمی‌کند. نبود یک مرجع قطعی، او را در موضعی می‌نشاند که ترجیح می‌دهد نقش ناظر منفعل را ایفا کند.
واهمه از ریسک‌های حقوقی و تعارض منافع: در شرایطی که بازار مسکن شدیداً نوسانی و پرریسک شده، دادن اطلاعات صریح به یکی از طرفین می‌تواند به ایجاد تعارض، شکایت یا حتی ریزش معامله منجر شود. مشاور املاک در این فضا تلاش می‌کند نقش خود را صرفاً به «هماهنگ‌کننده» تقلیل دهد.
بازارگرایی افراطی: برخی از دفاتر مشاور املاک با آگاهی از عدم شفافیت، تلاش می‌کنند فضا را در جهت منافع موجران هدایت کرده و نرخ‌های پیشنهادی را فراتر از واقعیت‌ها به بازار دیکته کنند؛ به‌ویژه در مناطقی که عرضه پایین و تقاضا بالا است.
آیا بازار اجاره تابع نرخ تورم خواهد بود؟
شورای عالی مسکن هنوز نتوانسته به توافقی بر سر نسبت افزایش اجاره‌بها با نرخ تورم برسد. آیا اجاره‌بها باید کمتر از تورم افزایش یابد تا به مستأجران فشار نیاید؟ یا بالعکس، موجران باید متناسب با تورم عمومی و تورم ساختمانی، درآمد اجاره‌ای خود را حفظ کنند؟ این دوگانگی، همچنان بدون پاسخ مانده است.
با توجه به تورم ۳۰ تا ۴۰ درصدی در بسیاری از اقلام مصرفی، اجرای سقف ۲۵ درصدی، به نظر بسیاری از موجران غیرواقع‌بینانه و فاقد جاذبه اقتصادی است. از سوی دیگر، افزایش بیش از این سطح، می‌تواند موج تازه‌ای از حاشیه‌نشینی و مهاجرت مستأجران به مناطق ضعیف‌تر را رقم بزند.
نقش وام ودیعه: مُسکن یا محرک گرانی؟
یکی از ابزارهایی که دولت در سال‌های اخیر برای کنترل التهاب اجاره‌بها به کار گرفته، وام ودیعه مسکن بوده است. اما واقعیت این است که این ابزار در صورتی که به موقع و در حجم کافی تخصیص داده نشود، نه‌تنها کمکی به کنترل بازار نمی‌کند، بلکه خود به عاملی برای تورم اجاره تبدیل می‌شود.
مشاوران املاک در برخی مناطق، عدد وام را به بخشی از اجاره بها افزوده و با استناد به آن، قیمت را بالاتر پیشنهاد می‌دهند. در واقع، تسهیلاتی که باید حامی مستأجر باشد، بهانه‌ای برای گران‌تر شدن قراردادها شده است.
راه برون‌رفت چیست؟
«اقتصادنگار» بر این باور است که بازار اجاره در ایران، نیازمند بازطراحی نهادی و شفافیت در قواعد بازی است. تا زمانی که سیاست‌گذار، نه عدد می‌دهد، نه ابزار اجرا دارد، و نه نظام ثبت و تحلیل قراردادها را فعال می‌سازد، طبیعی است که مشاور املاک نیز به واسطه‌گری بی‌تعهد بدل می‌شود.
فرمول اجاره‌بها در سال ۱۴۰۴، بیش از آن‌که تابع ریاضیات باشد، تابع شفافیت سیاست و تعهد نهادی است.