به گزارش اقتصادنگار -در شرایطی که بازار مسکن در ایران به یکی از سختترین و پرمخاطرهترین بازارهای مصرفی تبدیل شده، مقایسه شاخصهای قدرت خرید مسکن میان ایران و کشورهای توسعهیافته، ابعاد نگرانکنندهای از وضعیت معیشتی و اقتصادی خانوارهای ایرانی را آشکار میکند. بر اساس دادههای بینالمللی، فاصله قدرت خرید مسکن بین ایران و آلمان به ۶۴ رتبه رسیدهاست؛ شکافی که بازتاب ناکارآمدی سیاستهای اقتصادی، تورم مزمن و رکود درآمدی در ایران است.
شکاف درآمد و قیمت: ریشه بحران مسکن در ایران
در ایران، شاخصهای اقتصادی مؤید آن است که رشد قیمت مسکن از رشد درآمد خانوارها بهشدت پیشی گرفتهاست. در سالهای اخیر، متوسط قیمت یک واحد مسکونی در تهران به بیش از ۷۰ برابر حداقل دستمزد رسمی رسیدهاست. این در حالی است که حتی با وامهای مسکن و تسهیلات حمایتی، خانوارها عملاً قادر به تأمین تنها درصد محدودی از هزینه خرید خانه هستند.
در مقابل، در کشور آلمان، اگرچه قیمت مسکن در شهرهای بزرگی چون برلین یا مونیخ بالاست، اما تناسب میان سطح دستمزدها، ثبات اقتصادی و نظام وامدهی بانکی باعث شده که قدرت خرید مسکن برای بخش بزرگی از جامعه حفظ شود. بر اساس آخرین دادههای «Numbeo»، شاخص قدرت خرید مسکن در آلمان بیش از ۶۰ رتبه بالاتر از ایران قرار دارد؛ یعنی امکان خانهدار شدن برای یک خانواده متوسط در آلمان، بیش از ۶۰ برابر سهلتر از ایران است.
💸 ساختار دستمزد و سیاستهای اعتباری
یکی از تفاوتهای کلیدی در این مقایسه، سطح دستمزد و نظام اعتباری است. در آلمان، حداقل دستمزد به یورو بهصورت سالانه بهروزرسانی شده و میانگین درآمد ماهانه خالص حدود ۲۸۰۰ یورو است؛ رقمی که در مقایسه با تورم و هزینههای زندگی همچنان قدرت خرید قابل توجهی برای طبقه متوسط فراهم میآورد.
در ایران، اما سیاستهای مزدی از تورم عقب ماندهاند. با حداقل حقوق حدود ۱۰ میلیون تومان، و قیمت متوسط هر متر خانه در تهران بیش از ۱۰۰ میلیون تومان، رسیدن به مالکیت خانه نیازمند دههها پسانداز بدون خرج است. همچنین، نرخ بهره وامهای بانکی، ناپایداری نرخ ارز، و عدم امنیت سرمایهگذاری، خرید خانه را برای اقشار عادی تبدیل به رؤیایی دور از دسترس کردهاست.
نقش دولتها در تنظیم بازار
در آلمان، سیاستهای دولتی با تمرکز بر کنترل بازار اجاره، حمایت از ساختوساز، و تنظیمگری مالی، اجازه نمیدهد که بازار مسکن به بستری صرفاً سوداگرانه تبدیل شود. نرخ بهره پایین، شفافیت مالیاتی، و سوبسیدهای هدفمند، فضای بازار را متعادل کردهاست.
در ایران، اما نبود سیاستهای بلندمدت، نفوذ گسترده سرمایههای سفتهباز در بازار ملک، و غیاب دادههای شفاف، بازار مسکن را به میدان سوداگری و پناهگاه تورم تبدیل کردهاست. دولتها نیز اغلب بهجای حل بنیادین بحران مسکن، به اقدامات کوتاهمدت و نمایشی نظیر طرحهای مسکن ملی یا وامهای مقطعی متوسل شدهاند.
سقوط مسکن از کالای مصرفی به کالای سرمایهای
بازار مسکن ایران از کارکرد اصلی خود—تأمین سرپناه—فاصله گرفته و به کالایی سرمایهای برای حفظ ارزش دارایی در شرایط تورمی بدل شدهاست. این در حالی است که در کشورهای توسعهیافته، سیاستگذاریها بهگونهای هدایت شدهاند که خانه همچنان در دسترس بخش عمدهای از جامعه باقی بماند.
اگر سیاستگذار ایرانی بهدنبال کاهش فاصله ۶۴ رتبهای با کشورهایی چون آلمان است، لازم است همزمان بر چهار محور: افزایش واقعی دستمزد، کنترل تورم، ساماندهی نظام تسهیلات مسکن، و خروج سفتهبازان از بازار مسکن تمرکز کند.
