بازار اجاره در مسیر اصلاح آرام؛ خروج اتباع، فرصت یا تهدید؟

اقتصادنگار – بازار مسکن ایران پس از یک دوره التهاب ناشی از تحولات ژئوپلیتیک، اکنون با نوعی ثبات نسبی مواجه شده که بخشی از آن را می‌توان به کاهش فشار تقاضا در بخش اجاره نسبت داد. در هفته‌های اخیر، خروج گسترده اتباع غیرمجاز از کشور، به‌ویژه در شهرهای بزرگ، به یک متغیر معنادار در معادله مسکن تبدیل شده است؛ متغیری که اثر آن، چه در کوتاه‌مدت و چه در بلندمدت، شایسته بررسی دقیق است.
در یک نگاه اقتصادی، کاهش تقاضای فشرده و بعضاً نامتعارف از سوی جمعیت غیررسمی می‌تواند منجر به تعدیل قیمت‌ها شود. این تعدیل نه‌تنها در نرخ اجاره بلکه در نحوه توزیع تقاضا میان مناطق شهری و حاشیه‌ای نیز قابل مشاهده است. تجربه چند سال اخیر نشان داد حضور انبوه مستأجران بدون پشتوانه حقوقی شفاف، باعث بالا رفتن رقابت میان متقاضیان اجاره و در نتیجه افزایش فشار بر خانوارهای کم‌درآمد شده بود. با کاهش این فشار، اکنون فرصت‌هایی برای بازتنظیم بازار فراهم آمده است.
گزارش‌های میدانی حاکی از آن است که در برخی محله‌های تهران و کلان‌شهرها، نرخ‌های اجاره یا ثابت مانده یا با کاهش اندک مواجه شده و عرضه فایل‌های اجاره نیز رو به افزایش است. این روند، نه‌فقط ناشی از کاهش تقاضای مهاجران، بلکه حاصل برون‌رفت روانی بازار از فضای تردید و نااطمینانی ناشی از منازعات نظامی اخیر نیز هست. برخلاف بازارهای طلا و ارز که تحت تأثیر مستقیم نااطمینانی قرار می‌گیرند، بازار مسکن با یک تأخیر زمانی، واکنش می‌دهد؛ و اکنون شاهد اثرگذاری آن هستیم.
با این حال، خروج اتباع فقط یک‌روی سکه است. در سوی دیگر، بخشی از همین جمعیت نیروی کار ارزان‌قیمت در پروژه‌های ساختمانی به‌شمار می‌رفتند و حذف ناگهانی این نیروی انسانی می‌تواند منجر به توقف یا کندی روند ساخت‌وساز شود. گرچه در نگاه بلندمدت، این خلأ را می‌توان با استفاده از کارگران بومی، نیروی انسانی مجاز و توسعه صنعتی‌سازی جبران کرد، اما در کوتاه‌مدت، برخی پروژه‌های نیمه‌تمام ممکن است با مشکل مواجه شوند.
از منظر سیاست‌گذاری، اکنون فرصت بی‌نظیری فراهم شده تا ساختار اجاره‌داری در کشور بازتعریف شود. وجود واحدهای فرسوده و کلنگی که تا پیش‌ازاین توسط مستأجران غیررسمی اشغال شده بود، اکنون می‌تواند به‌عنوان فرصت نوسازی تلقی شود. چنانچه سیاست‌های تسهیل‌گر در حوزه تخریب و بازسازی، همراه با مشوق‌های مالیاتی و حمایتی به‌کار گرفته شود، خروج این جمعیت می‌تواند به تقویت عرضه مسکن استاندارد منجر شود.
در کنار این تحولات، باید به تأثیر نقش دولت در تنظیم بازار اجاره اشاره کرد. اعلام سقف رشد اجاره‌بها از سوی شورای عالی مسکن، هرچند در مراحل نخستین اجراست، اما می‌تواند به تدریج به تثبیت انتظارات و کنترل رفتارهای سوداگرانه کمک کند؛ به‌ویژه اگر با سازوکارهای تنبیهی و نظارتی مؤثر همراه شود.
در نهایت، آنچه امروز در بازار اجاره مشاهده می‌شود، نه یک اتفاق گذرا، بلکه نتیجه هم‌زمان چند تحول سیاسی، اجتماعی و اقتصادی است. کاهش حضور جمعیت فاقد اقامت رسمی، رفع تنش‌های منطقه‌ای، شروع فاز بازتنظیم انتظارات و ورود دولت به فرآیند نظارت، همگی نویدبخش مسیری تازه برای یکی از پرتنش‌ترین بازارهای کشور است.
با این‌حال، این مسیر همچنان نیازمند رصد مداوم، اصلاحات ساختاری و مداخلات هوشمندانه سیاست‌گذار است تا این ثبات نسبی، به یک تعادل پایدار در بازار اجاره تبدیل شود. آینده بازار مسکن، بیش از آن‌که به تحولات خارجی وابسته باشد، به تصمیمات داخلی و نحوه مواجهه با فرصت‌های کنونی گره خورده است.