بازگشت آرامش به بازار اجاره با کاهش تقاضای مهاجرتی

اقتصادنگار | گروه مسکن – بازار مسکن که در سال‌های اخیر با فشار مضاعف تقاضای مهاجرتی، خصوصاً از سوی اتباع افغانستان، با تنگناهایی جدی مواجه شده بود، اکنون به واسطه تحولات جمعیتی و سیاست‌های بازگشت مهاجران، شاهد نشانه‌هایی از آرامش نسبی در بخش اجاره است. کاهش ناگهانی جمعیت مستأجران غیربومی، به‌ویژه در مناطق حاشیه‌ای تهران و سایر کلان‌شهرها، نه‌تنها تعادل عرضه و تقاضا را تحت تأثیر قرار داده، بلکه پرسش‌هایی جدی درباره الگوهای رقابتی میان مستأجران ایرانی و مهاجران برانگیخته است.
تقابل توان پرداخت با واقعیت‌های اجتماعی
بررسی‌های میدانی و مشاهدات فعالان بازار املاک حاکی از آن است که حضور فشرده اتباع افغانستانی در سال‌های گذشته، با سبک خاص زیست‌جمعی چند خانواری در یک واحد، امکان سرشکن کردن اجاره‌بها و پرداخت مبالغ بالاتر را برای آن‌ها فراهم کرده بود. این در حالی است که خانوارهای ایرانی با درآمدهای محدود و الگوی زندگی مستقل، عملاً از رقابت برای اجاره برخی واحدها کنار گذاشته می‌شدند.
در بسیاری از محله‌های جنوبی تهران و نواحی پیرامونی، واحدهای فرسوده یا کلنگی توسط گروه‌های ۱۰ تا ۲۰ نفره از مهاجران اجاره می‌شد. این شیوه استفاده از مسکن، اگرچه از منظر اقتصادی برای مالک جذاب بود، اما تقاضای مصرفی خانوارهای ایرانی را به حاشیه رانده و موجب نوعی رقابت نابرابر در بازار اجاره شده بود.
چرخش روند با خروج ۷۷۰ هزار مهاجر
مطابق آمار رسمی، از ابتدای سال جاری بیش از ۷۷۲ هزار نفر از مهاجران غیرقانونی افغانستانی از ایران خارج شده‌اند که حدود ۵۰۰ هزار نفر آن‌ها مربوط به هفته‌های اخیر بوده است. کارشناسان این تحول را «نقطه عطفی» در تنظیم بازار اجاره ارزیابی می‌کنند؛ چرا که کاهش تقاضای مهاجرتی، به‌ویژه در طبقات پایین، می‌تواند در کوتاه‌مدت منجر به افزایش فایل‌های اجاره و کاهش فشار قیمتی شود.
با این حال، تحلیلگران هشدار می‌دهند که اثرگذاری پایدار این اتفاق، نیازمند ارزیابی بر پایه داده‌های دقیق و رسمی است؛ داده‌هایی که در حال حاضر به دلیل توقف انتشار منظم شاخص‌های آماری، از جمله «شاخص قیمت اجاره در تهران»، به سادگی در دسترس نیست.
مهاجران؛ از کارگر تا دلال مسکن
یکی دیگر از جنبه‌های کمتر دیده‌شده این موضوع، حضور غیررسمی اتباع افغانستانی در فعالیت‌های مشاوره و دلالی بازار مسکن است. به گفته مهدی کرباسیان، عضو هیأت‌رئیسه اتحادیه مشاوران املاک، کارگران مهاجر که در پروژه‌های ساختمانی مشغول بودند، در سال‌های اخیر به شکل غیرقانونی وارد فعالیت‌های واسطه‌گری شده‌اند و با معرفی واحدها به هم‌وطنان خود، مبالغی به عنوان «حق دلالی» دریافت می‌کنند.
او با انتقاد از این وضعیت افزود: برخی کارفرمایان ایرانی برای فرار از هزینه‌های بیمه و دستمزد، ترجیح می‌دهند از اتباع بیگانه استفاده کنند؛ موضوعی که هم فرصت شغلی نیروی کار ایرانی را کاهش داده و هم عملاً بخشی از بازار اجاره را در اختیار شبکه‌های غیررسمی قرار داده است.
آیا آرامش بازار پایدار خواهد ماند؟
در شرایطی که خروج اتباع افغانستانی به عنوان عامل مهمی در کاهش قیمت اجاره‌بها مطرح شده، کارشناسان نسبت به تعمیم این تأثیر به تمام مناطق و طبقات اجتماعی هشدار می‌دهند. آن‌ها معتقدند ساختار مسکن فرسوده و ناپایدار در بسیاری از مناطق حاشیه‌ای که مورد استفاده مهاجران قرار می‌گرفت، به خودی خود برای خانوارهای ایرانی مناسب نیست و صرفاً با آزاد شدن فایل‌ها نمی‌توان انتظار کاهش سراسری نرخ‌ها را داشت.
در نهایت، بازار اجاره نیازمند یک بازآرایی ساختاری و اطلاعاتی است؛ جایی که سیاست‌های مهاجرتی، نظام اجاره‌داری، حمایت از مستأجران ایرانی، و تنظیم فعالیت‌های دلالی غیررسمی باید در یک بسته جامع بازبینی شود. تنها در چنین شرایطی است که می‌توان انتظار یک ثبات پایدار و عدالت‌محور در بازار اجاره را داشت.