به گزارش اقتصادنگار – درحالیکه متوسط قیمت یک واحد آپارتمان در تهران از ۶ میلیارد تومان عبور کرده، بیشترین سطح وام مسکن در دسترس مردم، حتی با ترکیب تمامی مدلهای وام و الحاقات، از یک میلیارد و ۲۸۰ میلیون تومان فراتر نمیرود. این شکاف تاریخی، نهتنها توان خرید را به شدت تضعیف کرده، بلکه کارکرد سیاستهای حمایتی در بازار مسکن را زیر سؤال برده است. آنچه در ادامه میخوانید، تحلیل عمیقتری از ابعاد این ناهماهنگی است.
دو بازار، دو منطق متضاد
بازار مسکن و بازار وام، در ایرانِ امروز، عملاً از دو منطق متفاوت تبعیت میکنند. از یکسو، بازار مسکن با سرعتی شتابناک و تحت تأثیر انتظارات تورمی، جهش قیمت را تجربه میکند و از سوی دیگر، نظام بانکی با منابع محدود و نگاه انقباضی، تنها وامهایی ارائه میدهد که بیشتر به کمکهزینه اسبابکشی شباهت دارند تا ابزار تملک ملک.
چهار سطح وام؛ هیچکدام کافی نیست
اینفوگرافی منتشرشده توسط رسانه ها به تفکیک چهار سطح اصلی وامهای مسکن را نشان میدهد:
وام خرید مسکن – ۵۰۰ میلیون تومان
این تسهیلات پایه، عملاً تنها ۸ درصد از متوسط قیمت یک واحد مسکونی در تهران را پوشش میدهد. درواقع، حتی در مناطق کمبرخوردار شهر نیز امکان خرید با چنین مبلغی فراهم نیست.
وام خرید + وام جعاله – ۷۸۰ میلیون تومان
با افزودن وام جعاله (برای تعمیرات یا تکمیل)، رقم کمی ارتقا پیدا میکند. با این حال، نسبت پوشش آن به قیمت آپارتمان در تهران تنها ۱۳ درصد است؛ معادل هزینه یک پارکینگ یا انباری در برخی مناطق.
وام خرید ترکیبی (زوجین + جعاله) – ۱.۲۸۰ میلیون تومان
سقف وام قابل تجمیع برای زوجین تهرانی با اضافهوام تعمیرات، به حدود ۲۱ درصد قیمت مسکن میرسد. به بیان دیگر، حتی در حداکثریترین حالت، بیش از ۷۹ درصد هزینه خرید مسکن باید از منابع دیگر تأمین شود.
قیمت متوسط مسکن در تهران – ۶ میلیارد تومان
این رقم حاصل آخرین آمار رسمی بانک مرکزی و مرکز آمار در سال ۱۴۰۴ است و تنها مربوط به واحدهای متعارف و میانمتراژ است؛ نه لوکس یا منطقه خاص.
تحلیل اقتصادی: سقوط قدرت خرید، صعود نابرابری
نسبت تسهیلات مسکن به قیمت واقعی آن، یکی از شاخصهای کلیدی در سنجش عدالت اقتصادی و سیاستگذاری اجتماعی است. در کشورهای با نظام مالی سالم، این نسبت بین ۶۰ تا ۸۰ درصد است. اما در ایران، این نسبت بهطور خطرناکی به زیر ۲۰ درصد سقوط کرده است. این موضوع نهتنها به کاهش قدرت خرید منجر میشود، بلکه عملاً بازار مسکن را به بازاری حذفی تبدیل کرده است: تنها طبقات بالا باقی میمانند.
پیامدهای اجتماعی: نسل بیخانه، خانوادههای بلاتکلیف
شکاف میان وام و قیمت مسکن، مستقیماً به افزایش سن ازدواج، کاهش نرخ باروری، و تشدید مهاجرت معکوس از کلانشهرها منجر میشود. میلیونها جوان شاغل که پیشتر امیدوار بودند با پسانداز و وام وارد بازار مسکن شوند، امروز به نسل «بیخانهها» بدل شدهاند؛ نسلی که خانه برایش دیگر نه یک دارایی، بلکه یک رؤیاست.
خطای راهبردی سیاستگذار
درحالیکه سیاستگذاران در جلسات شورای پول و اعتبار بارها از افزایش جزئی و قطرهچکانی سقف وامها سخن گفتهاند، مشخص است که این اقدامات فاقد اثرگذاری واقعی در برابر رشد افسارگسیخته بازار هستند. افزایشهای ۱۰۰ یا ۲۰۰ میلیون تومانی در سقف وام، هیچگونه تغییر معناداری در نسبت وام به قیمت ایجاد نمیکند.
ضرورت بازاندیشی در مدل تأمین مالی مسکن
به گفته کارشناسان حوزه مسکن راهکارهایی مانند وامهای هدفمند با بازپرداخت بلندمدت (۳۰ ساله) و نرخ بهره ترجیحی،استفاده از مدلهای مشارکتی با دولت یا بخش خصوصی برای تأمین سهم آورده خریدار،افزایش نسبت پوشش وام تا سطح ۵۰ درصد قیمت مسکن در تهران و ۷۰ درصد در شهرهای کوچک
و گسترش بازار رهن ثانویه و انتشار اوراق رهنی جهت تأمین مالی غیرتورمی وامها می توانند حلال مشکلات باشد .
به گزارش اقتصادنگار -بازار مسکن در ایران به نقطهای رسیده که دیگر نمیتوان با نسخههای فرسودهی گذشته آن را درمان کرد. تا زمانی که دولت و بانک مرکزی تصمیم به تحولی واقعی و ریشهای در مدل تأمین مالی نگیرند، بازار مسکن نهتنها اصلاح نخواهد شد، بلکه به یکی از کانونهای اصلی بحران اجتماعی بدل خواهد گشت. این فاصله، فقط عددی میان وام و قیمت نیست؛ شکافی است میان واقعیت و رؤیا.
