به گزارش اقتصادنگار -چهار سال پس از آغاز اجرای طرح نهضت ملی مسکن، بازار مسکن ایران همچنان در وضعیت نابسامان قرار دارد؛ وضعیتی که نهتنها نشانی از بهبود ندارد، بلکه با شتابگیری تورم ساخت، کاهش قدرت خرید و افزایش اجارهبها، در مسیر تعمیق بحران قرار گرفته است. طرحی که قرار بود چهار میلیون واحد مسکونی ظرف چهار سال بسازد، اکنون در نیمه دوم سال ۱۴۰۴، تنها حدود دو میلیون و صد هزار واحد را به مرحله احداث رسانده و تعداد واحدهای تحویلدادهشده هنوز از مرز ۴۰۰ هزار عبور نکرده است.
بر اساس آخرین آمار رسمی وزارت راه و شهرسازی، از میان ۶ میلیون و ۳۰۰ هزار ثبتنام کننده در نهضت ملی مسکن، تنها ۲ میلیون و ۶۰۰ هزار نفر واجد شرایط شناخته شدهاند. اما حتی در میان این افراد نیز، درصد قابل توجهی به دلیل ناتوانی در تأمین آوردههای مالی، از پروژهها کنار کشیدهاند. افزایش مداوم قیمت مصالح ساختمانی، رشد بیش از ۲۰۰ درصدی هزینه ساخت در سه سال اخیر، کاهش تسهیلات واقعی بانکی و کمبود زمین در کلانشهرها باعث شدهاند بسیاری از پروژههای در حال ساخت با تأخیر یا توقف مواجه شوند.
شهرهای بزرگ و میانی کشور از جمله تهران، کرج، مشهد، شیراز، اهواز، تبریز، کرمانشاه، رشت، یزد، قزوین و بندرعباس، در وضعیت مشابهی گرفتار شدهاند. پروژههای نهضت ملی عمدتاً در حاشیه شهرها یا شهرکهای اقماری مانند پرند، پردیس، اندیشه، صدرا، گلبهار، سهند و شیرینسو در حال اجرا هستند؛ مناطقی که با کمبود شدید زیرساختهای شهری، فاصله زیاد از مراکز اشتغال و ضعف حملونقل عمومی مواجهاند. بسیاری از این واحدها علیرغم تکمیل فیزیکی، هنوز به بهرهبرداری نرسیدهاند؛ چرا که اتصال به شبکه آب، برق، گاز، مخابرات یا شبکه فاضلاب انجام نشده و سکونتپذیری واقعی ندارند.
از سوی دیگر، بازار اجاره نیز طی دو سال اخیر به یکی از کانونهای اصلی بحران معیشت خانوارهای شهری تبدیل شده است. بنا بر گزارش فروردینماه ۱۴۰۴ بانک مرکزی، نرخ رشد اجارهبها در کشور نسبت به مدت مشابه سال گذشته به ۵۲.۸ درصد رسیده است. این رشد در برخی شهرها مانند مشهد، شیراز، اراک، همدان و زاهدان به بیش از ۶۰ درصد رسیده که ناشی از کمبود شدید عرضه، مهاجرت معکوس از حاشیه به مرکز و عدم تناسب میان درآمد خانوار و هزینه مسکن است.
افزایش فشار اقتصادی بر اجارهنشینان، موجب گسترش پدیده مهاجرت درونشهری به مناطق کمبرخوردارتر و حتی ترک شهرهای بزرگ به سمت شهرهای کوچکتر یا روستاها شده است. در بسیاری از مناطق شهری، خانوارها بهجای سکونت در واحدهای مستقل، به زندگی اشتراکی، اجاره اتاق، یا حتی سکونت در فضاهای نامتعارف مانند پشتبامها یا کانکسها روی آوردهاند. در تهران، طبق آمارهای غیررسمی، میانگین اجاره یک واحد ۷۰ متری در مناطق متوسط از ۱۲ میلیون تومان فراتر رفته و در مناطق بالای شهر به بیش از ۳۰ میلیون تومان رسیده است.
در پاسخ به این بحران، دولت در اواخر سال ۱۴۰۲ تصمیم گرفت اختیار کنترل نرخ اجاره را به استانداران واگذار کند. اما پس از یک سال، هیچیک از استانهای کشور موفق به طراحی سازوکار اجرایی مؤثر در این زمینه نشدهاند. مقررات سقفگذاری بر اجاره در غیاب شفافیت اطلاعات بازار، ثبتنشدن بسیاری از قراردادها در سامانه املاک و فقدان ضمانت اجرایی، عملاً بیاثر باقی ماندهاند. حتی در مواردی که مصوبههای استانی اعلام شدهاند، میزان پایبندی به آنها بسیار پایین گزارش شده و مالکان همچنان آزادانه و بر پایه نرخهای بازار یا تورم انتظاری عمل میکنند.
بسیاری از کارشناسان اقتصاد مسکن معتقدند که ساختوسازهای دولتی بدون برنامهریزی برای اتصال به زیرساختهای شهری، بدون تضمین اشتغال و خدمات اجتماعی در محل، و بدون سیاستگذاری مکمل در حوزه مالیات بر سوداگری، نمیتواند منجر به تعادلبخشی در بازار شود. برخی از تحلیلگران نیز بر این باورند که تمرکز صرف بر عرضه فیزیکی، بدون مهار تقاضای سفتهبازانه، در نهایت به انباشت واحدهای خالی در مناطق بدون تقاضای واقعی منجر میشود.
در حال حاضر، بیش از ۲.۵ میلیون واحد مسکونی خالی در کشور شناسایی شده که بخش زیادی از آن در کلانشهرها و مناطق برخوردار قرار دارند. این در حالی است که سهم خانوارهای اجارهنشین از کل جمعیت شهری به حدود ۴۵ درصد رسیده است و در برخی کلانشهرها حتی از مرز ۵۰ درصد نیز عبور کرده است.
شکاف میان عرضه و تقاضای واقعی، نبود الگوی مناسب برای خانهسازی مقرونبهصرفه و غیبت ابزارهای مالیاتی مؤثر همچون مالیات بر خانههای خالی، از جمله دلایلی است که بازار مسکن را در وضعیتی مزمن از ناکارآمدی نگه داشته است.
با گذشت بیش از دو دهه از طرحریزی سیاستهای مختلف مسکن از مسکن مهر تا مسکن ملی، تجربه نشان داده است که بدون تدوین سیاست جامع توسعه شهری، مشارکت واقعی بخش خصوصی، اصلاح نظام بانکی در حوزه تسهیلات ساخت و خرید، و مهمتر از آن بازتعریف نقش دولت از سازنده به سیاستگذار، نمیتوان انتظار داشت گره کور مسکن در ایران باز شود.
